Свое мнение о ситуации, связанной с приобретением иностранными гражданами недвижимости на отдельных территориях Дубая высказывает Вадим Полетаев , профессиональный партнер одной из крупнейших юридических фирм в ОАЭ "Al Sharif Advocates & Legal Consultants"

Значимость политических событий, произошедших в последнее время, касающихся взаимоотношений России и стран Персидского залива, трудно переоценить. Достаточно упомянуть визиты Генерального секретаря Всемирной Исламской Лиги господина Абдаллы Аль Турки и принца Турки Аль Фейсала (Саудовская Аравия) осенью прошлого года в Москву и посещение Министром Энергетики России и Председателем Торгово-промышленной палаты России стран Персидского залива, в том числе ОАЭ, в году наступившем. Следствием прогрессивных событий политического характера является обращение взоров российских деловых кругов на данный весьма перспективный в смысле предпринимательской деятельности и комфортный для проживания регион. При этом многие российские бизнесмены проявляют желание не только реализовывать свои бизнес проекты в ОАЭ и других странах Залива, но и приобрести в собственность жилье и земельный участок, на котором данное жилье возведено. История Государства Российского и народов, его населяющих, пронизана важностью вопроса о собственности на землю. Но сегодня интересы россиян отнюдь не ограничиваются географией родного государства. Итак, снова к вопросу "О земле".

В мае 2002 года стала достоянием гласности оферта Dubai Palm Developers, адресованная всем желающим, независимо от их гражданства, о возможности приобретения в собственность земельных участков и построенных на них вилл на Dubai Palm Islands. В частности, было объявлено о том, что покупатель, который может быть из любой страны, сможет зарегистрировать приобретенные объекты недвижимости на свое имя на праве полной собственности . В подобного рода публикациях часто используется термин "фригольд" (freehold). К вопросу о важности и значении данного и связанных с этим юридических терминов мы вернемся ниже, сейчас же рассмотрим общую ситуацию, сложившуюся вокруг данной проблематики в Дубае.

ОАЭ относится к числу тех стран, в которых "земельный вопрос" относится к разряду наиважнейших, а режим правового регулирования и проводимая государством политика в этой связи направлены на защиту права граждан ОАЭ на землю от возможных ущемлений или притязаний со стороны лиц, не являющихся гражданами страны. При этом необходимо иметь в виду, что, несмотря на то, что ОАЭ является единым федеративным государством, состоящим из 7 Эмиратов-субъектов Федерации, несмотря на наличие федерального законодательства, превалирующего над местным (каждый субъект Федерации имеет собственное законодательство, а эмираты Дубай и Рас-Аль-Хэйма фактически имеют собственные судебные системы, не входящие в федеральную судебную систему!), существует весьма специфическое разграничение полномочий между Центром и субъектами Федерации. Данное обстоятельство вместе с пробелом в праве относительности права собственности на землю и связанную с ней недвижимость, играет решающую роль в рассматриваемой нами теме.

В настоящее время в ОАЭ отсутствует специальный федеральный закон о земле. Соответственно, каждый Эмират-субъект Федерации посредством принятия местных указов и постановлений проводит собственную политику относительно "земельного вопроса". Законодательство Дубая также не содержит специального закона о земле, при этом, в настоящее время только гражданам ОАЭ и гражданам стран Персидского Залива разрешено иметь в собственности земельные участки на территории Дубая. В эмирате Дубай различается 4 основные категории земель: так называемые, коммерческие, сельскохозяйственные, земли промышленного назначения и земли, предназначенные для проживания. Предметом рассмотрения настоящей статьи являются земли, предназначенные для проживания. В соответствии с Указом Его Высочества Шейха Мохаммеда Бин Рашид Аль Мактума от 13 февраля 2000 года земельные участки в Дубае (для целей проживания) могут быть выделены только непосредственно Правителем эмирата Дубай гражданам данного эмирата и, в виде исключения, гражданам других эмиратов ОАЭ. Гражданин ОАЭ, получивший данный участок в собственность, впоследствии, при условии соблюдения определенных процедур, вправе уступить выделенный ему участок своим родственникам или продать другому гражданину ОАЭ, или гражданину страны Персидского залива. При этом не только не разрешается использовать данные земельные участки не по назначению, но и лицо, получившее данный земельный участок обязано застроить его в течение 5 лет с даты получения, а срок строительства объектов не должен превышать 3 года.

Широко проводимая в настоящее время кампания по продаже земельных участков и построенных на них вилл, в частности, на территории островов The Palm в Дубае, мягко говоря, не соответствует жесткой политике, проводимой Центром, субъектами Федерации и Правительством самого Дубая. Необходимо отметить, что потенциальными приобретателями вилл и земельных участков в The Palm в подавляющем большинстве являются именно иностранные граждане. Сложившаяся ситуация однозначно подтверждает необходимость срочной законодательной регламентации данного вопроса, в том числе, по нижеследующим основаниям.

Вложение денежных средств в недвижимость традиционно является одним из лучших видов капиталовложений. Однако, данное утверждение является обоснованным лишь в случае, если инвестор становится собственником объекта недвижимости со всеми вытекающими отсюда правовыми последствиями. Безусловное право собственности является существующим при наличии у правообладателя триединого права: владения, пользования и распоряжения. Упомянутый в начале статьи термин "фригольд" во всех англо-русских юридических словарях переводится как безусловное право собственности на недвижимость. И этот перевод абсолютно корреспондируется с декларацией в местной прессе о возможности приобретения иностранцами недвижимости в собственность, что в совокупности и может предопределить решение россиян приобрести данную недвижимость. Однако, на западе данный термин переводится как бессрочное владение недвижимостью. Изучение текстов договоров купли-продажи вилл и земельных участков в различных проектах Дубая, которые предусматривают возможность дальнейшего отчуждения недвижимости "собственниками" только с согласия администрации проекта(!), позволяют предположить, что официальные лица и субъекты предпринимательской деятельности, использующие одновременно термины "полное право собственности" и "фригольд" в рекламе, понимают их по-своему. Анализ текстов вышеупомянутых договоров и множества публикаций местных юристов и интервью официальных лиц на данную тему позволяет сделать один малоутешительный для потенциальных покупателей, уверовавших в возможность приобретения недвижимости в полную собственность, вывод: в случае, если иностранный инвестор заключит договор купли-продажи земельного участка и построенной на нем виллы и, соответственно, оплатит их стоимость, при отсутствии специального закона, прямо разрешающего иностранным лицам приобретать в собственность недвижимость на определенной территории и/или при отсутствии специального акта Правителя эмирата Дубай в отношении конкретной территории, разрешающий приобретение участков на ней лицами, не являющимися гражданами ОАЭ, представляется затруднительным признать такого покупателя фригольдером в отношении приобретенной им недвижимости. Более того, при отсутствии вышеуказанной нормативной базы, данная сделка, заключенная с иностранным лицом, будет противоречить действующему законодательству и публичному порядку, что может повлечь за собой признание таковой недействительной (ничтожной), как противоречащей закону.

Уже в течение нескольких лет время от времени появляются публикации о некоем законопроекте, который, якобы, предусматривает возможность приобретения иностранными гражданами в собственность недвижимости в Дубае. Сразу оговорюсь, что многократно предпринятые мною попытки получить текст указанного законопроекта не увенчались успехом. Упомянутые же публикации весьма противоречивы. Так, следуя некоторым из них, в соответствии с данным законопроектом иностранным гражданам будет разрешено приобретать недвижимость в Дубае в собственность, при этом уточняется, что такие "собственники" смогут только сдавать ее в аренду и передавать по наследству. Фактически это будет означать, что иностранный инвестор, ставший таким "собственником", не будет вправе отчуждать ее, т.е. продавать, дарить и пр. Полагаю, что такой порядок вещей не придаст оптимизма потенциальным покупателям в силу проблемы с третьей составляющей права собственности - правом распоряжаться объектом собственности по своему усмотрению.

Исходя из изложенного, полагаю возможным сделать вывод о том, что до момента принятия в ОАЭ специального федерального и/или местных законов о земле, четко регламентирующих вопрос собственности на землю и на находящееся на ней недвижимое имущество, либо до принятия соответствующего Указа Правителя эмирата Дубай, - представляется преждевременным декларировать полную правовую защищенность новых владельцев земельных участков, не являющихся гражданами ОАЭ или стран Персидского Залива. Соответственно, абсолютно необходимым является внимательное изучение документов, предлагаемых к подписанию и всей документации, подтверждающей полномочия продавца на совершения данных сделок.
Наряду с изложенным, необходимо отметить, что сделки, связанные с недвижимостью и оформление права собственности на нее подлежат государственной регистрации. При отсутствии законодательно определенного механизма и собственно оснований для регистрации права собственности на недвижимость на имя иностранного гражданина, реализация такого рода проектов представляется по меньшей мере маловероятной.

Очередную надежду в сознание общественности вселил господин Саиф Султан Аль Шамси, управляющий директор The Palm, в опубликованном 25 января 2003 года GULF NEWS интервью. В частности, господин Аль Шамси заявил о том, что принятие закона Дубая о недвижимости - дело нескольких недель. Выражаю искреннюю надежду на то, что данное предсказание сбудется. Станет ли возможным для иностранных граждан в соответствии с данным законом приобретать недвижимость в Дубае, будет ли данный закон распространяться на сделки, заключенные до его вступления в силу - покажет время и анализ данного, столь ожидаемого, документа.