Поиск по карте
Журнал "Деловые Эмираты" №45(2) Март-апрель 2013
Скачать PDFУшедший год стал знаковым для недвижимости Дубая. Почему? Он был богат на важные, крупные события, которые, по прогнозам специалистов, на долгое время обеспечат стабильный и живой интерес инвесторов к дубайской недвижимости. После мирового финансового кризиса и вызванного им падения, а затем стагнации цен именно 2012 год принес заметное оживление на рынок Дубая. Он запомнится ростом цен на недвижимость и аренду, запуском новых масштабных проектов, быстрым притоком капитала, активным интересом инвесторов.
Ушедший год стал знаковым для недвижимости Дубая. Почему? Он был богат на важные, крупные события, которые, по прогнозам специалистов, на долгое время обеспечат стабильный и живой интерес инвесторов к дубайской недвижимости. После мирового финансового кризиса и вызванного им падения, а затем стагнации цен именно 2012 год принес заметное оживление на рынок Дубая. Он запомнится ростом цен на недвижимость и аренду, запуском новых масштабных проектов, быстрым притоком капитала, активным интересом инвесторов.
Комментарий: «Переход рынка недвижимости Дубая и всех его игроков в фазу подъема после кризиса произошел постепенно, и потому незаметно для многих сторонних наблюдателей. Еще вчера они спорили о том, можно ли считать серьезным происходящее оживление, а сегодня уже соревнуются в благоприятных прогнозах на будущее. Поэтому очень хорошо, что правительство Дубая решительно и недвусмысленно дало всем понять, что оно не допустит той анархии, которая творилась на рынке накануне кризиса, когда один и тот же объект недвижимости мог менять владельца буквально каждую неделю, каждый раз вырастая при этом в цене. Вряд ли предпринимаемые регулирующими органами меры смогут отпугнуть реальных инвесторов – слишком высоки ожидания от рынка недвижимости эмирата в 2013 году. На мой взгляд, экономический подъем Дубая и рост деловой активности предвещают, что текущий год будет не менее благоприятным и богатым на позитивные события, чем прошедший».
Все это, в свою очередь, повлекло за собой беспрецедентные регулирующие меры со стороны властей ОАЭ, направленных на то, чтобы сделать рынок более прозрачным и обеспечить защищенность его участников. Попробуем выделить в круговороте событий 2012 года пять ключевых, которые определили место Дубая как одного из самых привлекательных, по прогнозам экспертов, рынков для инвесторов в новом году.
ПЕРВОЕ. ОЖИВЛЕНИЕ НА РЫНКЕ. РОСТ ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ. ВИЛЛЫ ДОРОЖАЮТ БЫСТРЕЕ, ЧЕМ КВАРТИРЫ
Эксперты единодушно констатировали быстрый рост рынка недвижимости Дубая в 2012 году. По данным ведущих консалтинговых компаний, в среднем за 2012 год цены на виллы в Дубае выросли на 20%, а на квартиры – в районе 5-10%. В престижном Downtown Dubai цены за один последний квартал 2012 года поднялись на 10%. И это не случайно, потому что рост цен в более популярных и удачно расположенных районах Дубая был в среднем выше, чем в проектах более низкого класса. Хотя и среди них есть исключения: например, в районе Silicon Oasis цены частично выросли на 40% и, по прогнозам экспертов, продолжат расти благодаря высокому спросу со стороны покупателей со средним уровнем дохода. Среди состоятельных инвесторов наибольшей популярностью пользуются виллы в «классических» районах Дубая – The Palm Jumeirah, Meadows и Emirates Hills. Рост цен на них в следующем году ожидается на высоком уровне.
Больший интерес инвесторов к виллам по сравнению с апартаментами стал одной из главных отличительных черт прошедшего года. Именно в сегменте вилл цены уже отыграли все потери послекризисных лет и превысили уровень благополучных 2007-08 годах.
Популярность вилл делает их высоколиквидным товаром, что также способствует интересу инвесторов и росту цен на них. Что касается аренды жилой недвижимости, то в 2013 году она с высокой степенью вероятности подорожает в таких районах Дубая, как Downtown Dubai, Dubai Marina и The Palm Jumeirah. В менее популярных районах Дубая, по прогнозам консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, арендные ставки расти не будут. Тем не менее, в среднесрочной перспективе удорожанию стоимости съема жилья будет способствовать быстрый рост населения Дубая и ограниченное предложение жилья.
Возобновление притока обеспеченных экспатов, поддерживаемое высокой деловой активностью, создает устойчивый спрос на аренду жилья из верхних сегментов рынка, в то время как его предложение физически не может расти такими же темпами.
В ближайшие два года рынок жилой недвижимости Дубая пополнится 45 тысячами новых квартир и вилл, однако большая их часть будет располагаться в новых пока не столь освоенных районах, таких как Jumeirah Village, Dubai Sports City и Dubai Silicon Oasis. При том что в популярных районах, наподобие Dubai Marina, свободных площадей под застройку почти не осталось.
ВТОРОЕ. РОСТ ДОВЕРИЯ СО СТОРОНЫ ИНВЕСТОРОВ, ПРИТОК КАПИТАЛА
Как уже отмечалось выше, эксперты предвещают рынку недвижимости Дубая стать одним из самых динамичных в мире в 2013 году. Этому способствует быстрый рост экономики эмирата и деловой активности. Так, темпы роста ВВП Дубая в 2012 году были пересмотрены в сторону повышения до уровня 5% в год. При этом экономические показатели Дубая свидетельствуют об отсутствии значительного роста задолженности и снижении риска дефолта. Согласно данным исследовательского центра Dubai Statistics Centre, число людей, приезжающих в Дубай, в 2013 году вырастет на 10%. Отчет Bank of America/Merrill Lynch прогнозирует увеличение числа туристов к 2020 году до 15 млн ежегодно по сравнению с 8 млн в 2011 году.
Бурные события, которые произошли в целом ряде стран Ближнего Востока в 2012 году, подтвердили статус Дубая как «тихой гавани» для инвесторов со всего региона. Помимо капиталов из стран Персидского залива и других арабских государств, Дубай традиционно привлекает богатых инвесторов из Индии, Пакистана и других растущих азиатских стран. Рост уверенности инвесторов стал, возможно, главным итогом 2012 года. Согласно данным исследования Friends Provident International, 60% состоятельных экспатов, проживающих в ОАЭ, уверены в дальнейшем росте рынка недвижимости. Большая часть из них (49%) верят в «сильный» рост в течение последующих 5 лет, еще 11% ожидают «очень сильного» роста в этот период. Лишь 10% опрошенных посчитали, что рынок недвижимости ОАЭ в будущем столкнется с определенными трудностями.
ТРЕТЬЕ. ВОЗВРАЩЕНИЕ МЕГА-ПРОЕКТОВ
В последней четверти 2012 года Дубай объявил о запуске целого ряда крупных проектов, напомнивших о временах докризисного бума на рынке недвижимости. Все началось с выставки Cityscape Global 2012, на которой компания Link Global Group объявила о планах по созданию Taj Arabia – увеличенной копии знаменитого индийского храма Тадж-Махал – стоимостью US$ 1 млрд. Sobha Group обнародовала планы строительства целого города Sobha City в районе Meydan, включающего 280 вилл, 13 высотных зданий, торговый центр, отели и международные школы. Вскоре после этого эстафету у частных девелоперов перехватило правительство Дубая.
Сначала было объявлено о проекте расширения искусственной бухты Business Bay, которая будет напрямую соединена с Персидским заливом через шоссе шейха Заеда и окрестности Safa Park. Однако настоящей информационной бомбой стала новость о создании масштабного комплекса «Мухамед бен Рашид Сити» с самым большим в мире торговым центром (больше нынешнего The Dubai Mall), парком, на треть превышающем по площади Гайд-Парк в Лондоне, и более чем 100 отелями.
После этого уже не вызвал удивления многомиллиардный проект создания пяти тематических парков развлечений в Jebel Ali, каждый из которых будет посвящен отдельной теме – кино, животные, забавные персонажи или индийская «фабрика грез» – Болливуд. На этом фоне практически затерялись другие масштабные проекты. Например, попытка повторить успех Dubai Marina и Jumerah Beach Residence в другой части Дубая – Дейре. Проект Deira Waterfront Development Project на берегу Персидского залива по замыслу властей Дубая, станет одной из главных достопримечательностей эмирата. На четырехкилометровой полосе побережья между Dubai Creek и Hamriya будут построены шесть отелей, жилые и торговые здания, набережная и искусственный залив с причалом для яхт. Новый импульс получил проект Maritime City, где было объявлено о проекте 230-метровой The Landmark Tower с пятизвездочным отелем.
ЧЕТВЕРТОЕ. НОВЫЕ МЕРЫ ПО РЕГУЛИРОВАНИЮ
Вместе с оживлением на рынок недвижимости Дубая пришли и опасения о том, что спекулянты вновь разогреют рынок и приведут его к болезненному краху, как это было накануне мирового экономического кризиса. Двузначные темпы роста цен на недвижимость каждый месяц закончились тогда обвалом и длительной стагнацией, поэтому правительство Дубая на этот раз делает все, чтобы рынок был не только прибыльным, но и стабильным и предсказуемым для инвесторов. Заинтересованы в этом и сами компании-девелоперы. Например, крупнейшие застройщики Emaar и Nakheel синхронно ввели ограничения на перепродажу недвижимости на стадии строительства, потребовав для этого оплаты не менее 35% от стоимости жилья в своих проектах.
Считается, что именно спекулятивная перепродажа жилья на стадии строительства, из-за которой оно могло менять владельцев спустя считанные дни после начала продаж, стала одной из причин «пузыря» цен на рынке перед кризисом.
В июне 2012 года власти Дубая обнародовали черновой вариант закона о защите инвесторов, который гарантирует им полную денежную компенсацию в случае невыполнения девелоперской компанией своих обязательств, например, несдачи объекта недвижимости в заявленный срок или несогласованного изменения его характеристик. Кроме того, по новым правилам Земельного департамента Дубая, девелоперы будут платить штраф за задержку с оформлением свидетельства о праве собственности. Так, компаниям-застройщикам придется заплатить штраф в размере 10 тысяч дирхамов (US$ 2,7 тысячи), если они не выдадут покупателю недвижимости документ, подтверждающий право собственности, когда степень готовности проекта достигнет 80%. Также в Дубае готовится создание специального арбитража, который позволит более быстро и дешево разрешать конфликты в сфере недвижимости по сравнению с обычными судами.
ПЯТОЕ. ВВЕДЕНИЕ ИПОТЕЧНЫХ ЛИМИТОВ
Однако в самом конце 2012 года появились сообщения об еще одном решении властей ОАЭ, которое легко затмевает все предыдущие по своему потенциальному влиянию на развитие рынка недвижимости на годы вперед. В самый канун Нового года различные эмиратские СМИ сообщили со ссылкой на источники в банковской сфере о том, что Центральный банк ОАЭ разослал всем воммерческим банкам циркуляр, запрещающий давать экспатам в ипотеку более 50% от стоимости жилья.
Для граждан ОАЭ аналогичное ограничение устанавливалось на уровне 70%, а при второй и последующей покупке недвижимости – 60% (для экспатов – всего 40%). Здесь следует отметить, что ранее в ОАЭ не существовало никаких ограничений той доли от стоимости жилья, которую кредитор мог получить в банке в качестве ипотеки. На практике она достигла 75-80%, после того как банки начали смягчать свою кредитную политику в связи с оживлением на рынке.
Вскоре Центробанк опроверг информацию о рассылке подобного циркуляра, однако заявил, что подготовка комплексных правил ипотечного кредитования ведется и что они могут быть введены в силу в 2013 году после консультаций с коммерческими банками. До своего опровержения эта новость успела вызвать бурю противоречивых реакций на рынке недвижимости ОАЭ. В то время как покупатели и банки возмутились внезапному введению ограничений, крупные девелоперы поддержали их, заявив, что это укрепит рынок недвижимости и поощрит приход серьезных покупателей.
Аналитики также разделились на тех, кто считает, что «потолок» ипотеки без необходимости ограничивает потенциал роста рынка недвижимости ОАЭ, и тех, кто приветствует большую предсказуемость и стабильность рынка. Как бы то ни было, можно сделать вывод о том, что власти ОАЭ сделали твердый выбор в пользу ограничения спекуляций на рынке и борьбы с просроченными ипотечными кредитами коммерческих банков, даже если для этого придется согласиться на более медленный рост рынка в краткосрочной перспективе.
Любую дополнительную информацию о приобретении и управлении Вашей недвижимостью в Дубае Вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел. в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте info@IMEXre.com.
