Гостиничные апартаменты: отель или апартаменты?

Журнал «Русские Эмираты», выпуск 3/31, май-июнь 2009
Скачать PDF

Зачастую, решение о приобретении недвижимости в ОАЭ связано с привлекательностью Эмиратов как туристского и рекреационного центра. Запрос от потенциального покупателя в этом случае выглядит примерно так: «Я бы хотел приобрести квартиру, чтобы иметь возможность приезжать сюда на некоторое время для отдыха». Предполагается, что в остальное время квартира может сдаваться на условиях краткосрочной аренды, чтобы окупать расходы на её содержание и, возможно даже, приносить прибыль владельцу.

<img height="280" align="right" width="184" title="Movenpick Hotel & Residence Laguna Tower" alt="Movenpick Hotel & Residence Laguna Tower" src="/images/136.jpg" style="margin-left: 10px;" />
<p><span style="font-weight: bold;">Журнал «Русские Эмираты», выпуск 3/31, май-июнь 2009</span></p>
<p><span style="font-weight: bold;">Статья подготовлена по материалам компании <a href="http://www.imexre.com" title="Агентство недвижимости в ОАЭ - IMEX Real Estate" target="_blank">IMEX</a> Real Estate, www.IMEXre.com</span></p>
<p><span style="font-weight: bold;">Зачастую, решение о приобретении недвижимости в ОАЭ связано с привлекательностью Эмиратов как туристского и рекреационного центра. Запрос от потенциального покупателя в этом случае выглядит примерно так: «Я бы хотел приобрести квартиру, чтобы иметь возможность приезжать сюда на некоторое время для отдыха». Предполагается, что в остальное время квартира может сдаваться на условиях краткосрочной аренды, чтобы окупать расходы на её содержание и, возможно даже, приносить прибыль владельцу.</span> </p>
<p> <img height="196" align="left" width="166" src="/images/134.jpg" alt="Артур Кобозев, исполнительный директор компании IMEX Real Estate" title="Артур Кобозев, исполнительный директор компании IMEX Real Estate" style="margin-right: 10px;" />Для таких покупателей, оптимальным вариантом инвестиций в дубайскую недвижимость может стать приобретение в собственность номера в отеле или обслуживаемых гостиничных апартаментов. Что это такое, и каковы особенности выбора и покупки недвижимости в гостиничных комплексах, мы решили спросить у исполнительного директора компании <a href="http://www.imexre.com" title="Агентство недвижимости в ОАЭ - IMEX Real Estate" target="_blank">IMEX</a> Real Estate Артура Кобозева. </p>

<p> <span style="font-weight: bold; font-style: italic;">Артур, скажите, что получает покупатель, приобретая недвижимость в отеле или гостиничных апартаментах с обслуживанием? </span></p>

<p> Покупатель, в этом случае, становится обладателем не только чистовой отделки «под ключ», но и оформления номеров известными дизайнерами, а также мебели, электронной и бытовой техники и предметов интерьера. Компания-оператор отеля берет на себя всю ответственность за содержание, ремонт, должное оформление и обслуживание постояльцев по стандартам отеля. Как правило, номера и апартаменты предлагаются к продаже в гостиничных сетях категории 4-5*. </p>

<p> <span style="font-weight: bold; font-style: italic;">В чем преимущества покупки гостиничных апартаментов по сравнению с приобретением, скажем, квартиры в обычном жилом комплексе? </span></p>

<p> Преимущества такого рода инвестиций очевидны. Владельцы гостиничных апартаментов получают в собственность не просто единицу недвижимости с «дизайнерским» оформлением, мебелью и набором высококачественной техники. Пожалуй, главным является то, что покупатель подобной недвижимости имеет право пользоваться всеми удобствами отеля – обслуживанием номеров, услугами горничных и консьержей, Spa-центров и фитнес-залов, баров и ресторанов. Кроме того, поскольку недвижимость приобретается в собственность, покупатель имеет право на оформление резидентских виз ОАЭ на себя и членов своей семьи. </p>

<p> <span style="font-weight: bold; font-style: italic;">То есть, фактически, инвестор приобретает в собственность часть отеля? </span></p>

<p> Не совсем так. Существует разница между собственностью, находящейся под полным управлением гостиничного оператора, и собственностью, лишь обслуживаемой отелем, но не управляемой им. </p>

<p> <span style="font-weight: bold; font-style: italic;">И в чем же разница? </span></p>

<p> Дело в том, что когда инвестором приобретается гостиничный номер или апартаменты под управлением отеля, то одновременно с договором купли-продажи (или, как вариант – в самом контракте на покупку) им подписывается соглашение о передаче объекта недвижимости (в данном случае, гостиничного номера) в управление компании-оператору отеля. В этом соглашении отражаются стандарты эксплуатации недвижимости, её стоимость, а также порядок получения и распределения доходов от её использования. То есть, компания-оператор берет на себя не только обслуживание недвижимости, но и управление ею с целью получения дохода. Отдельно оговариваются условия проживания собственника в приобретенном жилье, а именно период, в течение которого возможно такое проживание, порядок бронирования, стоимость проживания сверх оговоренного срока и так далее. </p>

<p> Если же мы ведем речь об апартаментах, которые только обслуживаются компанией-оператором, то в этом случае, собственник жилья сам распоряжается своим имуществом. Он может проживать в апартаментах сам или сдавать их в аренду, как самостоятельно, так и с помощью управляющей компании. Но, как и в случае с гостиничным номером, владелец недвижимости обязан оплачивать обслуживание своих апартаментов в соответствии со стандартами компании-оператора. </p>

<p> <span style="font-weight: bold; font-style: italic;">Кого, на Ваш взгляд, в первую очередь может заинтересовать приобретение гостиничных апартаментов? </span></p>

<p> Я бы выделил две основные целевые группы покупателей гостиничных апартаментов. К первой группе можно отнести инвесторов, которые хотели бы использовать недвижимость для собственного комфортного проживания (или для проживания своих родственников, друзей и знакомых) в течение небольшого промежутка времени в году, например, в период отпусков или каникул. При этом инвестор избавлен от необходимости постоянно заботиться об обслуживании недвижимости и нести дополнительные эксплуатационные расходы, а наоборот, может рассчитывать на получение прибыли от нее. Выбор этой группы – номер в отеле или апартаменты под управлением гостиничного оператора. </p>

<p> Ко второй группе я отношу клиентов, которые стремятся получить все самое лучшее, и готовы при этом нести некоторые дополнительные расходы. Хотя и в этом случае, их выгода очевидна: фактически, они живут в пятизвездочном отеле, при этом оплачивают только небольшую часть стоимости «номера» и обладают гибкостью в использовании своей собственности. При необходимости, они могут передать свое жилье в управление компании-оператору с целью получения дохода, или продать его с целью возврата капиталовложений. Для данной категории – выбором являются обслуживаемые гостиничные апартаменты. </p>

<p> <span style="font-weight: bold; font-style: italic;">Так или иначе, но для любого инвестора важно, чтобы его собственность обладала максимальной привлекательностью. Как сейчас обстоят дела в гостиничной отрасли, отражаются ли на ней последствия кризиса? </span></p>

<p> Согласно последним опубликованным данным в глобальном исследовании Deloitte, по итогам 2008 года Дубай занимает вторую и третью строчки в мировом рейтинге по показателям среднего дохода от одного гостиничного номера и средней стоимости номера соответственно. Средняя стоимость номера в дубайских гостиницах в 2008 году составила US$ 300 в сутки, а средний доход с номера – US$ 237. Опережает Дубай только Москва, что неудивительно, учитывая тот факт, что российская столица является мировым лидером и по стоимости недвижимости, и по себестоимости жизни. </p>

<p> При этом, отели ближневосточного региона менее всех оказались затронутыми последствиями глобального экономического кризиса, показав во второй половине 2008 года рост показателя среднего дохода с номера на 14,5%. </p>

<p> Конечно, было бы неразумным полагать, что и в этом году гостиничный бизнес в Дубае будет расти такими же темпами, однако, по сравнению с остальными странами, этот эмират имеет все шансы остаться в лидерах. Последние данные за февраль 2009 года, кстати, это подтверждают. Хотя общая заполняемость дубайских отелей несколько понизилась, но в целом, она остается на очень высоком уровне, приближаясь к 80%, а пляжные отели Дубая были заполнены в феврале на 95%. </p>

<p> <span style="font-weight: bold; font-style: italic;">Как много сейчас на рынке предложений по гостиничным апартаментам? </span></p>

<p> Предложений по гостиничным апартаментам на рынке Дубая довольно много. Однако подходить к выбору следует очень внимательно. Поскольку вы приобретаете не только объект недвижимости, но еще и совокупность прав и обязанностей, связанных с его использованием, требуется особенно тщательное изучение соответствующих документов. Кроме этого, следует оценить перспективы самого гостиничного проекта, в котором вами рассматривается возможность приобретения апартаментов. И, конечно, при покупке любой недвижимости необходимо ознакомиться со всеми возможными вариантами, для того чтобы сделать выбор, максимально соответствующий вашим требованиям. </p>

<p> Например, если вы – бизнесмен, и бываете в Дубае, в основном, по делам, тогда, возможно, вам стоит обратить внимание на апартаменты в новых гостиничных комплексах в деловых районах города. Один из последних таких проектов – отель The Address, Downtown Burj Dubai открылся в октябре прошлого года и управляется гостиничным оператором Emaar Hospitality Group. Это шикарное 63-этажное здание занимает стратегическое местоположение в самом центре делового Дубая, в непосредственной близости от самого высокого здания в мире – Burj Dubai. Стоимость апартаментов здесь начинается с 950 тысяч долларов. </p>

<p> Если же вы подыскиваете себе место для отдыха на море, тогда следует обратить внимание на гостиничные проекты на «пальмовом» острове The Palm Jumeirah. Например, роскошные обслуживаемые апартаменты Grandeur Residences можно приобрести по цене около 6400 долларов за кв. м. А чистый ежегодный доход, при передаче апартаментов в управление отелю, по самым пессимистичным оценкам, составит 5 8% от суммы инвестиций. При этом хочу подчеркнуть еще раз, собственник избавлен от всех хлопот и расходов по содержанию и управлению недвижимостью, и свободен в выборе – проживать в своих апартаментах самостоятельно или сдавать их с целью получения постоянного дохода. </p>

<p> Ну и еще один типичный вариант – когда приобретение гостиничных апартаментов рассматривается в первую очередь как инвестиции, а уже потом – как возможность иметь жилье. Здесь можно порекомендовать обратить внимание на проекты крупных международных гостиничных сетей. Например, существует возможность приобретения номера в гостинице под управлением швейцарской цепочки Movenpick, чтобы проживать в нем 30 дней в году бесплатно, либо в любом другом отеле этой же сети по всему миру со значительными скидками. При этом в течение первых трех лет компания-оператор гарантирует собственнику ежегодный чистый доход в размере 6,7% от суммы размещенных инвестиций. Стоимость такого номера составляет 175 тысяч долларов. </p>

<p> <span style="font-weight: bold; font-style: italic;">Давайте перейдем к практическим рекомендациям на тему, как подойти к выбору объекта инвестиций? </span></p>

<p> Самая главная рекомендация – постарайтесь увидеть всё своими глазами. И для этого, мы, в компании IMEX Real Estate, организуем для клиентов ознакомительные бесплатные туры по Дубаю. Мы предлагаем нашим клиентам индивидуальную насыщенную программу на день, с посещением всех интересующих проектов. В рамках тура наши клиенты могут сами увидеть и сравнить не просто отдельные объекты, выставленные на продажу, а все основные проекты новой городской застройки, чтобы осознанно определиться с направлением поиска. Наши консультанты, сопровождающие клиента, покажут, расскажут и ответят на все возникающие вопросы в «режиме реального времени». Данная услуга направлена на предоставление клиентами наиболее полной картины рынка недвижимости Дубая, и востребована, прежде всего, теми, кто впервые задумывается о приобретении недвижимости в Эмиратах. </p>

<p> <span style="font-weight: bold; font-style: italic;">Ваши предложения охватывают только проекты в Дубае? </span></p>

<p> Безусловно, интересные предложения по гостиничным номерам и апартаментам есть не только в Дубае. И, хотя дубайский рынок недвижимости – самый масштабный и динамичный, при наличии у клиента желания, мы можем предложить интересные варианты и в Абу-Даби, и в северных эмиратах. Более подробная информацию о предложениях агентства IMEX Real Estate, а также возможность сделать запрос нашим специалистам – на нашем веб-сайте<span style="font-weight: bold;"> www.imexre.com </span></p>

<p> <span style="font-weight: bold; font-style: italic;">Спасибо за беседу. Желаем успехов.</span></p>
Отправьте нам запрос или закажите обратный звонок
Ваше Имя *
Телефон
E-mail *
Сообщение *
*- поля, обязательные к заполнению
Заказать обратный звонок