Поиск по карте
Журнал «Деловые Эмираты», выпуск 3/26, май-июнь 2009
Скачать PDF
Согласно опубликованому в начале мая отчету Financial Times, Дубай по итогам 2008 года является лидером рейтинга FDI (Foreign Direct Investments) – прямых иностранных инвестиций, львиная доля которых приходится на инвестиции в недвижимое имущество.
Журнал «Деловые Эмираты», выпуск 3/26, май-июнь 2009
Статья подготовлена по материалам компании IMEX Real Estate, www.IMEXre.com
Согласно опубликованому в начале мая отчету Financial Times, Дубай по итогам 2008 года является лидером рейтинга FDI (Foreign Direct Investments) – прямых иностранных инвестиций, львиная доля которых приходится на инвестиции в недвижимое имущество.
Известно, что на 2008 год пришелся пик цен на недвижимость Объединенных Арабских Эмиратах в целом и Дубая, в частности. Вслед за чем, как все мы хорошо помним, последовала серьезная коррекция рынка, вызванная глобальным экономическим кризисом. По оценкам экспертов Colliers Internaional, обнародованным в апреле, цены на недвижимость в Дубае с начала кризиса упали в среднем на 42%. По оценкам других профессиональных участников рынка, падение составило от 30 до 50%, в зависимости от конкретных проектов.
Несомненно одно: можно констатировать, что рынок off-plan, т.е. еще не построенной недвижимости, который двигал вверх цены на рынке Дубая в период строительного бума, исчез как таковой. В настоящий момент инвесторы и конечные пользователи рассматривают вложения исключительно в готовые объекты, либо в проекты на финальных стадиях готовности. Рынок недвижимости Дубая и ОАЭ в целом, из спекулятивного, характеризующегося большим количеством краткосрочных инвестиций, превратился в рынок конечных пользователей и средне и долгосрочных инвесторов. Последние при этом, рассматривают инвестиции в недвижимость с целью получения прироста стоимости капитала вследствие роста цен на недвижимость и получения текущего дохода от аренды.
На сегодняшний день ситуация на рынке недвижимости Дубая в целом стабилизировалась. Период падения цен, количества и объемов сделок на рынке, продолжавшийся с осени прошлого года, в апреле сменился относительной стабилизацией. Об этом говорят несколько фактов. Во-первых, значительно уменьшилось количество вынужденных продаж (т. н. distress sales), когда собственники готовы были отдать недвижимость практически за любые деньги. По самым популярным районам подобные предложения практически исчезли совсем.
Во-вторых, значительно сузился разброс между ценой предложения (за сколько объект выставляется на продажу) и ценой спроса (за сколько его реально готовы купить). Если еще в начале года, при наличии покупателя с деньгами, многие продавцы шли на скидки до 50% от первоначально заявленной цены, то сейчас торг происходит обычно в пределах, не превышающих 5-10%.
В-третьих, многие продавцы в апреле отозвали свои предложения о продаже и выставили недвижимость на сдачу в аренду. Таким образом, многие собственники уже решили для себя, что дешевле они продавать не собираются, и лучше подождать следующего цикла роста цен, получая доход от сдачи недвижимости в аренду. С другой стороны, на рынке все больше стал проявляться отложенный спрос со стороны потенциальных покупателей, ждавших максимального падения цен на недвижимость. Как следствие, по отдельным проектам, таким как Discovery Gardens (Mediterranean Cluster), Garden Home Villas (The Palm Jumeirah), Springs, Jumeirah Islands, цены, по сравнению с самым низким уровнем в феврале 2009, даже подросли на 5-10%.
Таким образом, панические настроения на рынке в апреле-мае сменил, если не сдержанный оптимизм, то настроение, очень к нему близкое. Конечно, прогнозы вообще, а в текущей ситуации особенно, – дело крайне неблагодарное, однако большинство экспертов сходятся во мнении, что дно падения если еще не пройдено, то где-то совсем рядом. При таком раскладе, рассчитывать на значительное падение цен на недвижимость в Дубае в ближайшем будущем было бы неразумно.
В пользу такого вывода говорят и макроэкономические показатели. Последние обнародованные прогнозы роста ВВП Объединенных Арабских Эмиратов в 2009г. из разных источников дают оценку от 0,7% до 3%, что выглядит весьма неплохо по сравнению с ситуацией в других странах. Ожидаемый во втором полугодии 2009г. рост цен на нефть, наряду с признаками постепенного оживления мировой экономики, также добавляет оптимизма.
Немаловажно и то, что, несмотря на многочисленные заявления скептиков, пока не оправдываются худшие ожидания. Туристская отрасль Дубая, хотя и пострадала от кризиса, все же чувствует себя относительно неплохо. Достаточно сказать, что средний показатель заполняемости дубайских отелей уверенно держится выше 70%. Массового оттока экспатриантов из Дубая также не наблюдается. Последние обнародованные данные DNRD – Дубайской иммиграционной службы, показывают даже некоторое превышение количества выданных резидентских виз над количеством погашенных. Ситуация в строительном секторе тоже понемногу выправляется. В немалой степени этому способствовали средства, привлеченные в результате размещения облигационного займа Правительства Дубая на 10 млрд долларов США, большая часть которых направлена как раз на поддержку крупнейших дубайских девелоперских компаний. Резюмируя вышесказанное, можно констатировать позитивное изменение настроений участников рынка и его относительную стабилизацию. Это открывает для потенциальных инвесторов и конечных пользователей очень интересные возможности вхождения на рынок на низких ценовых уровнях.
На сегодняшний день ситуация на рынке недвижимости Дубая в целом стабилизировалась. Период падения цен, продолжавшийся с осени прошлого года, в апреле сменился относительной стабилизацией 
Дмитрий Страхов, консультант по недвижимости компании IMEX Real Estate
«Хотелось бы обратить внимание потенциальных инвесторов на достаточно перспективный сегмент рынка недвижимости Дубая – retail-недвижимость, то есть объекты под магазины, рестораны, салоны и т. д. Такого рода объектов гораздо меньше на рынке, чем офисной или жилой недвижимости. Инвестиции в неё, до недавнего времени, были делом дорогостоящим, требующим серьезных вложений. Сегодня же, цены на торговые площади значительно снизились. К примеру, в новом районе Jumerah Lake Towers 1 кв.ф. в среднем обойдётся инвестору в 1000-1300 дирхамов (US$ 2940-3820 за кв. м), при средней стоимости офисов 900-1100 дирхамов за кв. фут (US$ 2650-3230 за кв.м) и жилья – 750950 дирхамов за кв. фут (US$ 22002800 за кв. м). При этом традиционно, стоимость аренды торговых площадей на 20-30% выше, чем офисных. Вот и получается, что при грамотном инвестировании в объекты “retail”, можно получить самый высокий рентный доход на вложенные средства. По моим оценкам – около 15% годовых. И это при том, что потенциал роста у таких объектов зачастую выше, чем у офисной и жилой недвижимости».
Эдуард Бураков, консультант по недвижимости компании IMEX Real Estate
«Большинство наших клиентов покупают недвижимость в инвестиционных целях – для получения арендной прибыли. Не секрет, что для того, чтобы вложения в недвижимость были наиболее эффективными, стоимость покупки объекта должна быть минимальной, а стоимость его последующей аренды – максимальной. Например, для жилой недвижимости, величина арендной ставки, как правило, зависит от нескольких главных факторов.
Во-первых, от района, в котором расположен дом. Здесь, важной является его популярность среди жителей города, которая, в свою очередь, зависит от транспортной доступности, наличия сформировавшейся социальной инфраструктуры (парки, магазины, школы и т. д.).
Во-вторых, от качества проекта, то есть степени оснащенности жилого комплекса различного рода удобствами: своей парковкой, бассейном, тренажерным залом, игровыми площадками для детей, консьерж-сервисом и т.д.
В-третьих, от характеристик самого жилья. Тут определяющую роль играет количество спален, хотя площадь жилья, этаж, вид из окон, количество санузлов и прочие параметры также влияют на стоимость аренды.
Вот и получается, что самыми эффективными инвестициями, с точки зрения дохода от сдачи в аренду, как правило, является покупка самых дешевых объектов (среди объектов с таким же количеством спален) в наиболее удачных проектах и в популярных районах. На сегодняшний день в Дубае совсем немного районов фригольд, с полностью готовой средой обитания. Среди таких районов, я бы советовал обратить внимание на проект компании EMAAR – The Greens. Выгодное расположение, отсутствие близлежащих строек, развитая коммерческая и социальная инфраструктура создают комфортные условия для жизни. Квартиры в этом районе традиционно пользуются арендным спросом. На сегодня вложения в жилье в районе The Greens способны приносить 9-10% ежегодного дохода от аренды».
