Вечное движение

Журнал "Деловые Эмираты" №58 Июнь-Июль 2015

Рынок недвижимости Дубая в последние годы можно сравнить с новым, только что сошедшим с конвейера автомобилем: вдох¬новленные хозяева новенького суперкара разогнались до опас-ных пределов и однажды, в 2008–2009 годах, чуть было не сошли с дистанции. Однако сегодня первый необузданный пыл остыл, и движение стало более размеренным и управляемым. Теперь этому неспешному ходу вперед уже не угрожают крушения.

О том, что «пыль улеглась» и дела на рынке обстоят даже намного лучше, чем можно было ожидать, сказали результаты первого квартала, на анализ которых у ведущих аналитиков было достаточно времени. Сначала робкие оценки отдельных агентств, а затем и убедительные данные официальных отчетов таких признанных авторитетов в мире недвижимости, как CBRE и Knight Frank, подтвердили: о снижении цен на недвижимость в Дубае в первом квартале можно говорить чисто символически. Да, сумасшедший рост цифр на ценниках недвижимости остался в прошлом, но при этом он же заложил такую прочную основу, что даже с учетом поправки на снижение активности в целом данные при сравнении годовых показателей все равно оказываются в пользу текущего года.

О чем говорят цифры

Первым был опубликован отчет CBRE. Согласно данным анализа этой международной аналитической компании, цены в сегменте купли-продажи недвижимости за три первых месяца 2015 года в Дубае снизились на 2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Причем следует понимать, что это лишь усредненный показатель, так что в некоторых сегментах рынка падения не наблюдалось и вовсе. Однако, безусловно, торможение общих процессов на рынке недвижимости должно было в чем-то выразиться – в первую очередь, в заметном снижении инвесторской и покупательской активности. Совокупная стоимость жилой недвижимости, проданной в Дубае за первый квартал года, по данным CBRE, составила US$ 17,4 млрд, что на 20% меньше аналогичного показателя за первый квартал 2014 года. Вместе с тем общее количество заключенных в первом квартале сделок купли-продажи жилья уменьшилось всего на 4% по сравнению с первым кварталом 2014 года.

А совсем недавний и официальный отчет Земельного департамента Дубая, что называется, поставил точку в этом вопросе, опубликовав свои данные: общая сумма сделок с недвижимостью в «городе будущего» за первый квартал действительно составила US$ 17,4 млрд, здесь аналитики CBRE не ошиблись ни на доллар.

А вот что касается общего количества сделок с недвижимостью, то, по данным отчета отдела исследований и разработок в сфере торговли недвижимостью при Земельном департаменте Дубая, за первый квартал в эмирате всего было зарегистрировано 11 603 сделки с недвижимостью, из которых 8000 пришлись на сегмент купли-продажи, в котором общая сумма сделок составила US $ 6,54 млрд. Сегмент ипотечного кредитования в общем количестве сделок купли-продажи тоже значительно усилил свои позиции.

Более 3000 объектов недвижимости в первом квартале в Дубае были проданы с использованием кредитных средств, общее количество которых составило US$ 10,08 млрд. Официальные данные и данные компании CBRE подтвердил и еще один авторитет от аналитики на рынке недвижимости – компания Jones Lang LaSalle (JLL). Однако аналитики этого агентства представили традиционно более скрупулезный отчет, из которого стало понятно, какие именно сферы на рынке недвижимости были наиболее подвержены процессам замедления в течение первого квартала года.

Так, конкретизируя цифры CBRE, агентство JLL отметило 2%-ное снижение цен на квартиры в Дубае и совсем не-значительный спад в сегменте продажи вилл – на 1% от прошлогоднего результата за аналогичный период. И здесь мы подходим к весьма интересной «развилке», на которую в 2015 году вышел рынок недвижимости Дубая.

Дубай – город контрастов

Или, по крайней мере, имеет все шансы стать таковым в ближайшее время, но исключительно в самом лучшем и наиболее выгодном для всех участников рынка смысле. Речь идет о двух наиболее ярких тенденциях последнего времени, выступивших вперед на фоне стабилизации рынка недвижимости и его очевидной теперь уже для всех зрелости.

С одной стороны, Дубай – это мировая столица роскоши, и цены на элитную недвижимость здесь если и замедляют темпы роста, то в минус уходить точно не собираются. Что, в принципе, всегда и побуждало застройщиков проявлять особый интерес к этому сегменту недвижимости. Но на фоне взметнувшихся цен внезапно стало очевидно, что не меньшую выгоду, главным образом благодаря исключительно высокому спросу, может принести и строительство доступного жилья.

Доступное жилье – для Дубая словосочетание скорее непривычное, учитывая имидж прогрессивной роскоши, который стал визитной карточкой «города будущего». Но реалии с течением времени показали: «земля обетованная» для многих, этот регион способен привлечь гораздо больше крепкого среднего класса, качественных специалистов со средней зарплатой, чем можно было ожидать. И всем этим людям нужно где-то жить. При этом не все, а скорее даже большинство из них не способны угнаться за ценами с той же скоростью, с которой рос в последнее время индекс аренды. Таким образом, доступное жилье стало вопросом, весьма актуальным для Дубая.

И застройщики вовремя это поняли. В настоящее время руководство Дубая даже решило принять ряд мер регуляторного характера для обеспечения строительства нужного количества доступного жилья. Сейчас правительство эмирата рекомендует застройщикам каждый свой проект сопровождать строительством доступного жилья, которое должно составлять 15–20% от общего масштаба проекта.

Для этого будет выделяться земля, а процедуры выдачи разрешений на строительство будут упрощаться. Пока что эти меры носят рекомендательный добровольный характер, но в будущем, если потребуется, эти требования могут стать обязательными для всех застройщиков. Впрочем, учитывая, что материальная выгода застройщиков и общественная польза в виде строительства доступного жилья в Дубае имеют все шансы совпасть в ближайшее время, возможно, что принудительных регуляторных мер и не потребуется.

Второе направление, наиболее ярко проявившее себя в последнее время, – это сохранение и дальнейшее укрепление статуса Дубая как одной из мировых столиц роскоши. Популярный в ОАЭ портал о недвижимости Reidin составил очередной список

самой дорогостоящей недвижимости, проданной в Дубае на первый квартал 2015 года. Этот рейтинг, как и в прошлые периоды, снова возглавляет рукотворный остров The Palm Jumeirah: самой дорогой частной недвижимостью стала квартира, проданная здесь в январе 2015 года за US$ 3,51 млн. Также в «престижный» список самой дорогой дубайской недвижимости в первом квартале 2015 года попали самая высокая в мире «перекрученная» башня Cayan Tower в районе Dubai Marina, в которой было продано сразу две дорогие квартиры, а также The Address Downtown Hotel (Lake Hotel) в районе Downtown Dubai, где также было зарегистрировано три «топовых» сделки купли-продажи недвижимости. По данным отчета организаций Wealth-X и Sotheby's International Realty, в последние десять лет фокус внимания самых богатых людей мира, тех, чье состояние оценивается более чем в US$ 30 млн, переключился с Лондона, Нью-Йорка, Парижа и французской Ривьеры на Сингапур, Гонконг и особенно Дубай. Именно в этой части света сейчас сосредоточены все самые активные экономические и социальные процессы, именно здесь перспективы инвестиций в недвижимость выглядят особенно многообещающими.

По данным аналитиков, в сегменте недвижимости класса «люкс» на рынке недвижимости Дубая в 2014 году было зарегистрировано по меньшей мере 350 сделок на очень крупные суммы, а общая стоимость сделок с недвижимостью класса «люкс», заключенных в Дубае в 2014 году, составила не менее US$ 750 млн.

И эта тенденция, как ожидается, имеет все шансы сохраниться и в дальнейшем. Несмотря на замедление многих процессов на рынке недвижимости Дубая, новых громких проектов класса люкс от ведущих застройщиков Дубая совсем не убавилось. Главными причинами «миграции» миллионеров из насиженных мест по-прежнему остаются политическая стабильность ОАЭ на общем зыбком политическом фоне региона, а также многочисленные налоговые льготы. При этом пошлина за регистрацию недвижимости в Дубае по-прежнему считается одной из самых низких в мире.

Приметы зрелости

Как бы там ни было, и для сегмента доступного жилья, и для рынка торговли недвижимостью класса «премиум» справедливым будет общий коллегиальный вывод экспертов от недвижимости: дубайский рынок недвижимости приобрел все черты зрелости. Тип основного покупателя недвижимости в ОАЭ меняется, на рынок приходит истинный конечный покупатель, а в сфере инвестиций наблюдается уход от стандартных спекулятивных схем с быстрой перепродажей купленного жилья.

Теперь инвесторы более заинтересованы в долгосрочной прибыли. Масштабы будущего строительства тоже внушают уверенность в завтрашнем дне. Например, один из гигантов индустрии Nakheel в последующие три года намерен вложить в реализацию новых проектов в Дубае почти US$ 4 млрд, а конкретно US$ 3,81 млрд. Территория, на которой планируется строительство новых объектов, занимает без малого 85 тысяч квадратных метров. А его прямой конкурент Emaar недавно сделал достоянием общественности данные об истинных размерах своего земельного фонда, который тоже будет застроен в ближайшие годы.

Компании Emaar принадлежит 235 миллионов квадратных метров земли в эмирате. Так что очевидно одно: тот расцвет строительной отрасли в Дубае, который мы наблюдаем сейчас, служит лишь трамплином, стартовой площадкой для его развития, масштабы и темпы которого будут поистине грандиозными.

Дополнительную информацию о приобретении недвижимости и управлении ею в Дубае Вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел. в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте info@IMEXre.com.

СРАВНИТЕЛЬНАЯ ТАБЛИЦА РЕНТНОГО ДОХОДА ОТ ИНВЕСТИЦИЙ В ЖИЛУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ «ФРИГОЛЬД» ПО ОСНОВНЫМ РАЙОНАМ ДУБАЯ. ИЮНЬ 2015 ГОДА