Граждане иностранных государств, не являющихся членами Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), имеют право приобретать недвижимость в Дубае в полную собственность («фрихолд») только на специально оговоренных территориях, в так называемых фрихолд-зонах. Перечень таких зон установлен Указом Правителя Дубая №3 от 2006 года. К ним относятся практически вся территория «нового Дубая», включая такие популярные районы, как Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Emirates Living, Jumeirah Lakes Towers и др.
Регистрацией прав на недвижимое имущество в Дубае занимается Земельный департамент (Dubai Land Department). На сегодняшний день обязательной регистрации в соответствующем реестре подлежат права собственности, долгосрочной аренды, залог недвижимого имущества и пр. Регистрация проводится как по уже готовым и сданным в эксплуатацию объектам, так и по строящимся («оф-план»). В первом случае собственник получает на руки регистрационное свидетельство на недвижимое имущество (Title Deed), а в случае регистрации еще не построенной недвижимости – первичный договор купли-продажи (Initial Contract of Sale). При регистрации права собственности в Земельном департаменте Дубая уплачивается регистрационный сбор в размере 2% от стоимости недвижимости плюс небольшой фиксированный платеж за подготовку и печать необходимых документов.
В Объединенных Арабских Эмиратах отсутствуют налоги на имущество и на доходы. Поэтому владение недвижимым имуществом в Дубае, равно как и получение дохода, например, от его сдачи в аренду, не влечет никаких налоговых последствий для собственника в пределах юрисдикции ОАЭ. Однако надо понимать, что владелец недвижимости несет ответственность за ее надлежащее содержание и обязан оплачивать расходы на ее обслуживание (т.н. Maintenance Fees или Service Charges ), устанавливаемые управляющей компанией или ассоциацией собственников (если такая ассоциация уже создана). Плата за обслуживание включает расходы на охрану здания, уборку зон общего пользования, вывоз мусора, поддержание инфраструктуры (парковки, бассейны, спортзалы, зоны отдыха) и т.п. Как правило, такие платежи взимаются ежегодно на год вперед и для Дубая составляют, в зависимости от проекта, где-то от 20 до 80 долларов за кв. м в год.
В самых общих чертах процедура покупки недвижимости в Дубае в большинстве случаев выглядит следующим образом:
Покупатель выбирает объект недвижимости, который он желает приобрести.
Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, в котором отражаются все параметры сделки, в частности:
стоимость приобретаемой недвижимости,
дополнительные платежи, связанные со сделкой (комиссия агентов, платежи застройщику, регистрационный сбор, возмещение продавцу уплаченных наперед расходов на обслуживание и др.),
срок, в течение которого должна быть завершена сделка купли-продажи,
сроки и порядок осуществления расчетов,
ответственность сторон, в случае невыполнения условий по договору.
При подписании договора купли-продажи с продавцом, покупатель вносит задаток (обычно 10% от стоимости приобретаемой недвижимости).
Продавец оформляет разрешение от застройщика на продажу своей недвижимости (No Objection Certificate, NOC), которое необходимо для регистрации сделки в Земельном департаменте Дубая.
После того, как разрешение на продажу получено, продавец и покупатель осуществляют регистрацию недвижимости на имя нового собственника в Земельном департаменте. Обычно, в момент регистрации происходят и расчеты по сделке.
Отношения между арендодателями и арендаторами в Дубае регулируются законом №26 от 2007 года, а также дополнениями к нему. Согласно действующему законодательству любой собственник недвижимого имущества на территории эмирата Дубай имеет право сдавать свою недвижимость в аренду. Обычно, недвижимость сдается на срок 1 год с последующим продлением. Собственники также могут обратиться к лицензированной компании и передать ей в управление свою собственность.В этом случае, все вопросы по взаимоотношениям с арендаторами, управляющая компания берет на себя.
Если говорить о средних рыночных показателях текущей доходности вложений в недвижимость, то для жилья в Дубае на сегодня показатель чистого рентного дохода (то есть дохода за вычетом расходов на обслуживание недвижимости) составляет в среднем 5-10% годовых. Разброс доходности обусловлен различиями в типе и категории недвижимости, ее местоположении и стоимости обслуживания. При этом более дорогая эксклюзивная недвижимость, как правило, дает меньшую отдачу в виде рентного дохода, чем массовое жилье в доступных проектах. Посмотреть сравнительную таблицу рентного дохода по районам Дубая...
Что касается рынка офисной недвижимости, то на сегодняшний день такие инвестиции являются менее привлекательными с точки зрения доходов от сдачи в аренду, чем приобретение жилья. Сдача в аренду торговых площадей (сюда относятся не только магазины, но и сервисные пункты, кафе, рестораны и т.п.) потенциально способна приносить более высокий доход (до 15%), однако, это зависит как от параметров самого объекта недвижимости, так и от внешних по отношению к нему факторов.
Заключая договор аренды недвижимого имущества, стороны сделки вправе договориться о любых условиях, не противоречащих действующему законодательству. Прямых ограничений на стоимость аренды, которая указывается в контракте между арендодателем и арендатором, нет. Однако, существуют законодательно установленные ограничения на повышение стоимости аренды при продлении контракта на следующий срок. Так, например, в отношении жилой недвижимости, действует правило, согласно которому хозяин не имеет права повышать аренду, если с момента заключения первоначального контракта прошло менее двух лет. Кроме этого, при пересмотре аренды в сторону повышения, арендодатель должен руководствоваться индексом Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Authority, RERA), отражающим средние арендные ставки за различные типы жилья в зависимости от района.
Арендатором недвижимости в Дубае (если речь не идет о краткосрочной аренде жилья) могут быть только физическое или юридическое лицо, имеющее статус резидента Объединенных Арабских Эмиратов. То есть, договор аренды может быть заключен только с гражданином ОАЭ или страны, входящей в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива, либо с экспатриантом, имеющим резидентскую визу. Соответственно, арендатор – юридическое лицо, должен иметь соответствующую регистрацию на территории ОАЭ. Это может быть местная организация, компания, зарегистрированная в свободной экономической зоне, или филиал (представительство) зарубежной компании.
В соответствии с законодательством эмирата Дубай, все договоры аренды недвижимосго имущества на его территории должны быть надлежащим образом зарегистрированы. Регистрацией арендных контрактов занимается Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Agency, RERA). Специально для этих целей агентством была создана система Ejari, позволяющая регистрировать договоры через интернет. Онлайн-регистрация на сайте Ejari проста, требует минимальных технических знаний, и подразумевает введение только базовых сведений об арендном контракте, которые включают: информацию об объекте недвижимости и об участниках сделки, а также условия договора. Каждому зарегистрированному контракту присваивается уникальный штрих-код на все время его действия. Регистрация является бесплатной, а зарегистрировать договор аренды может как арендодатель, так и арендатор. Пока не установлена ответственность за несоблюдение требования обязательной регистрации, но согласно положениям закона все участники сделок, не прошедшие регистрацию, автоматически лишаются права обращаться в судебные и правительственные органы за защитой своих интересов.
В самых общих чертах процедура сдачи в аренду недвижимости в Дубае в большинстве случаев выглядит следующим образом:
<br />
<ol>
<li>Арендодатель сам, или с помощью агентства недвижимости ищет арендатора.
<br />
</li>
<li>Когда арендатор найден, арендодатель подписывает с ним договор аренды, в котором отражаются все параметры сделки, в частности:
<br />
</li>
<ul>
<li>стоимость аренды и условия оплаты,
<br />
</li>
<li>срок аренды и условия его продления,
<br />
</li>
<li>дополнительные расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости и их распределение между сторонами,
<br />
</li>
<li>ответственность сторон, в случае невыполнения условий по договору.
<br />
</li>
</ul>
<li>При подписании договора, арендатор оплачивает аренду за год (обычно чеками), а также гарантийный депозит (обычно 5% от годовой аренды).
<br />
</li>
<li>Получив оплату от арендатора, арендодатель передает ему ключи, брелки, карточки доступа и т.п., необходимые для беспрепятственного доступа в сдаваемое помещение и относящиеся к нему объекты инфраструктуры (бассейн, спортивный зал и пр.), а также копии документов (свидетельство о собственности, паспорт собственника и др.), необходимых арендатору для подключения воды, электричества, кондиционера, телефона, интернета и пр.</li>
</ol>
На рынке аренды недвижимости в Дубае, как, впрочем, и на остальной территории ОАЭ, принято оплачивать аренду за год наперед. Как правило, все расчеты производятся банковскими чеками. В зависимости от условий договора, сумма годовой аренды оплачивается одним или несколькими чеками. В последнем случае, чеки датируются будущими датами. Например, если количество чеков – 4, то даты чеков будут соответствовать датам в будущем через каждый квартал, а если количество чеков – 12, то они будут датироваться с интервалом в месяц. Соответственно, при наступлении даты, указанной на чеке, арендодатель может предъявить его в банк и получить деньги со счета арендатора. Выдача необеспеченных чеков является в ОАЭ уголовным преступлением, поэтому оплата чеками, хотя и не дает стопроцентной гарантии получения арендной платы, является достаточно надежным и удобным способом осуществления расчетов.
<p>Необходимо помнить, что срок, в течение которого чек может быть предъявлен к оплате, составляет 6 месяцев, после чего он аннулируется. Если чек выписан на имя физического лица и на нем отсутствует пометка об оплате только на банковский счет получателя, то лицо, указанное в чеке, вне зависимости от наличия резидентской визы, может получить наличные в любом отделении банка-эмитента. В противном случае, или если чек выписан на имя компании, деньги по нему могут быть получены только на банковский счет, причем счет должен быть открыт в одном из банков на территории ОАЭ. Статус резидента при этом также не обязателен. Ряд банков в ОАЭ без проблем открывают счета для нерезидентов (в том числе и для зарубежных компаний). Процедура открытия счета в банке занимает менее часа, а минимальные требования по внесению денег на счет для его открытия составляют на сегодняшний день 5 тыс. дирхам (около $1400). </p>
<p>Если перечисленные варианты получения арендной платы не подходят арендодателю, он может заключить соглашение с агентством недвижимости, через которое осуществлялась сдача в аренду. Тогда чеки могут быть выписаны на имя агентства, а после получения по ним денег, агентство перечисляет их (или передает наличными) арендодателю. Главное в этом случае, грамотно подойти к вопросу выбора компании-партнера.</p>
Когда посредником в сделке является агентство недвижимости, ему выплачивается комиссионное вознаграждение. Согласно существующей практике, комиссию агентству недвижимости оплачивает арендатор. Обычно, это 5% от суммы годовой аренды. Услуги агентства заканчиваются после подписания договора аренды. В случае, если арендодателю требуются дополнительные услуги агентства (представление его интересов на территории ОАЭ в течение срока действия договора аренды, прием платежей от арендатора, оплата расходов по обслуживанию недвижимости и пр.), то их стоимость оговаривается дополнительно.
Арендатор с арендодателем могут договориться о любых условиях аренды, однако, как правило, арендодатель несет ответственность за оплату расходов на обслуживание (Maintenance Fees) и капитальный ремонт недвижимости. Все текущие расходы, связанные с эксплуатацией арендуемого объекта, как то: оплата воды, электричества, кондиционирования, телефона, подключения к интернету и др., а также текущий ремонт недвижимости, несет арендатор. Причем арендатор осуществляет подключение коммунальных услуг у соответствующих поставщиков самостоятельно и на свое имя. Арендатор также оплачивает и т.н. «жилищный сбор» (housing fee), который представляет собой муниципальный сбор в размере 5% от годового размера арендной платы. Сбор взимается Управлением воды и электричества Дубая (Dubai Electricity and Water Authority, DEWA) равными частями в течение года вместе с платежами за электричество и воду. Если единица недвижимости не подключена к воде и электричеству (т.е. не заселена), то жилищный сбор не взимается. Несмотря на то, что жилищный сбор был введен уже давно, до сих пор его повсеместное взимание налажено не было, и во многие счета DEWA он до сих пор не включается.
Все большее число туристов, приезжающих в Дубай, выбирают краткосрочную аренду жилья в качестве альтернативы проживанию в отеле. В пользу такого выбора говорят следующие факторы:
* большой выбор типов жилья на любой вкус: от экономичных студий, до многокомнатных вилл с частным пляжем;
* объекты краткосрочной аренды оборудованы всем необходимым, чтобы вы чувствовали себя, как дома: начиная с мебели и бытовой техники, и заканчивая посудой, столовыми приборами и кухонной утварью;
* в отличие от проживания в гостиничном номере,у вас есть возможность вести привычный образ жизни, при желании, самостоятельно готовить пищу, стирать вещи и т.д. Это особенно удобно для отдыха семей с детьми;
как правило, стоимость проживания в арендованной квартире или вилле значительно ниже,чем стоимоть проживания в аналогичном гостиничном номере.
В стоимость краткосрочной аренды включено проживание в течении срока аренды, а также:
* оплата всех коммунальных счетов;
* пользование бассейнами, спортзалом, пляжем, спортивными площадками и другими зонами общего пользования, расположенными на территории жилого комплекса;
* спутниковое/кабельное телевидение и доступ в интернет (если данная услуга предоставляется в выбранном объекте).
Большинство предлагаемых в краткосрочную аренду жилых проектов имеют развитую инфраструктуру, включающую бассейны, спортзалы и другие зоны общего пользования. Однако, конкретный перечень дополнительных сервисов, имеющихся в жилом комплексе, может различаться. Помимо этого, рекомендуется заранее уточнять наличие телевидения, доступа в интернет, а также наличие таких специфических вещей, как детские кроватки, стульчики и т.п.
В зависимости от ваших запросов и бюджета, вы вправе самостоятельно определять перечень и переодичность необходимых вам дополнительных услуг. К ним, в частности, могут относиться:
* уборка помещений ($10 в час);
* смена белья ($15 за комплект);
* услуги прачечной (согласно прейскуранта);
* услуги русскоговорящей няни (от $30 в час);
* автомобиль с русскоговорящим шофером (от $200 в день);
* трансфер из аэропорта и обратно ($50 в одну сторону, бесплатно при стоимости аренды выше $4,000).
Также, неоходимо иметь в виду, что помимо стоимости самой аренды, арендатор должен оплатить возвращаемый гарантийный депозит. Сумма гарантийного депозита зависит от типа арендуемой недвижимости и составляет от $500 до $10,000. Депозит возвращается арендатору после освобождения квартиры/виллы по истечении срока аренды. Естественно, при этом не должно быть замечаний по состоянию освобождаемого помещения и находящегося в нем имущества. В противном случае, из суммы гарантийного депозита будет удержана сумма, необходимая для возмещения ущерба.
В большинстве случаев процесс сдачи в краткосрочную аренду выглядит следующим образом:
1. В разделе аренды на нашем сайте Вы выбираете подходящую Вам квартиру или виллу.
2. Для уточнения деталей предложения и доступности на интересующие Вас даты Вы можете связаться любым из способов с агентом, контактные данные которого указаны на страничке с подробным описанием выбранного варианта.
4. В течении 12 рабочих часов после получения заявки,с Вами свяжется наш агент для уточнения деталей бронирования, после чего вышлет на Ваш адрес электронной почты подтверждение возможности бронирования на нужные даты с указанием необходимых деталей по оплате.
5. После получения подтверждения, Вам необходимо произвести оплату депозита для бронирования квартиры/виллы в соответствии с суммой, указанной в подтверждении. До тех пор, пока мы не получим от Вас депозит бронирования, Ваше бронирование не считается подтвержденным, и выбранная Вами квартира или вилла может быть сдана в аренду другому арендатору.
6. После получения нами депозита, выбранная Вами квартира или вилла бронируется на указанные даты и Вам высылается договор аренды на подпись. Сканированная копия подписанного арендатором договора должна быть выслана нам обратно по электронной почте или по факсу.
7. По приезду в Дубай, Вас встретит наш представитель, который передаст Вам квартиру/виллу, оформит необходимые документы и примет у Вас оплату.
8. По окончании срока аренды наш представитель примет у Вас квартиру/виллу и вернет сумму гарантийного депозита в соответствии с договором аренды.
В любом случае, на протяжении всего времени с Вами будет поддерживать связь один из наших агентов, к которому Вы можете обращаться со всеми вопросами.
Самый простой и дешевый вариант получения туристической визы в ОАЭ для арендаторов – приобретение авиабилетов в Дубай в авиакомпании Emirates. Для пассажиров Emirates в Москве на Павелецком вокзале открыт визовый центр. Срок оформления туристической визы составляет 3-4 рабочих дня (имейте в виду, что пятница и суббота в ОАЭ – нерабочие дни). Стоимость - $75.
В случае, если по каким-либо причинам данный вариант Вам не подходит, мы можем помочь оформить Вам туристическую визу. В этом случае, стоимость визы составит $220 плюс возвратный гарантийный депозит $1650 (выплачивается назад после возвращения из ОАЭ). Срок оформления визы – также 3-4 рабочих дня.
Без участия агентов в Дубае, как, впрочем, и во всем остальном мире, не обходится почти ни одна сделка с недвижимостью. Именно в агентства недвижимости, чаще всего, обращаются клиенты, желающие снять, сдать, купить или продать недвижимое имущество. Работая на рынке, агенты как никто другой владеют информацией о том кто, что и за сколько хочет сдать, снять, продать, или купить. Однако, далеко не все профессиональные участники рынка должным образом зарегистрированы и действуют на законных основаниях.
Прежде всего, надо иметь в виду, что, в соответствии с Распоряжением председателя Земельного Департамента Дубая №85 от 2006г., все агентства недвижимости, работающие в Дубае, должны иметь лицензию на соответствующий вид деятельности и должны быть зарегистрированы в специальном реестре Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Поскольку в ОАЭ субъекты предпринимательства не обладают универсальной правоспособностью, в лицензии должен быть четко указан разрешенный вид деятельности. Например, для посредничества при сдаче в аренду, в лицензии должна быть прямо указана именно эта деятельность. При этом все агенты компании должны пройти соответствующий курс обучения и получить персональные брокерские карты с индивидуальным номером. Такие меры, прежде всего, направлены на защиту прав и интересов клиентов и призваны минимизировать возможность недобросовестных действий со стороны агентов.Проверить регистрацию агентства недвижимости и его агентов можно на официальном сайте RERA по адресу www.rpdubai.com
Рынок недвижимости Дубая мультинационален. Покупатели, продавцы, арендодатели и арендаторы, обычно, являются иностранными гражданами. Где им искать друг друга в случае, если что-то пошло не так? Поэтому агентство недвижимости, имеющее зарегистрированный офис в Дубае, является серьезным гарантом сделки. Кроме этого, немаловажным фактором является требование законодательства о 100% владении такой компанией местными жителями - гражданами ОАЭ.
Действительно, в большинстве случаев агентство недвижимости выступает третьей стороной в сделке между продавцом и покупателем, гарантируя интересы обоих. Например, как правило, именно агентство принимает задаток от покупателя и удерживает его у себя до момента финальных расчетов и регистрации сделки. Для покупателя это гарантирует возврат задатка, если сделка не состоится по вине продавца. А продавец, в свою очередь, может рассчитывать на выплату суммы задатка в качестве компенсации, если сделка не состоится по вине покупателя.
