Закон № 13 от 2008 года, статья 3 пункт 2 гласит, что застройщик должен обратиться в Земельный Департамент, чтобы зарегестрировать сделку в течении 60 дней, после того, как данный закон вступил в силу, т.е. до 31 октября 2008 года. Обратите внимание, что в законе говориться, что застройщик должен "обратиться", а не "зарегестрировать" сделку до указанного срока. В случае, если застройщик не обратился в Земельный Департамент в течении 60 дней, он нарушил закон, но это не означает автоматически, что это нарушение лишает юридической силы саму сделку, т.к. в данной статье не определена карательная мера за данное нарушение.
Однако, застройщику могут быть предъявлены прочие административные наказания, предусмотренные Законом № 13 от 2008 года. С другой стороны, если Вы уже обратились в суд с иском о признании сделки недействиетльной на основании статьи 3 Закона № 13 и в ходе судебного разбирательства выяснится, что Ваша недвижимость на начальной стадии незавершенного строительства до сих пор не зарегистрирована Застройщиком во Временном реестре, то можно достаточно уверенно утверждать, что суд вынесет решение в Вашу пользу, то есть признает сделку недействительной.
Недавно вышел Закон № 9 от 2009 года - поправка к статье 11 Закона № 13 от 2008 годав котором говорится о правах застройщика удерживать деньги инвестора в случае невыполнения инвестором обязательств по договору в установленный срок.
Согласно этому закону, сумма удержания денежных средств инвестора застройщиком в процентном соотношении зависит от этапа строительства. Например, если строительство объекта не было начато застройщиком, но в этой задержке нет вины самого застройщика, то он имеет право удержать только 30% от выплаченных (не полной контрактной стоимости) инвестором денег, а вот если строительство завершено на 60%-79%, застройщик имеет право удержать 40% от полной контрактной стоимости. В этом законе так же говорится, что RERA имеет право отменить проект при рассмотрении отчета о строительстве. В некоторых случаях, инвестор может получить всю проплаченную ранее сумму, согласно Закону № 8 от 2007 года о счетах условного депонирования в Эмирате Дубай.
Да. Существует Закон № 3 от 2006 года, Об Определении Территорий Приобретения Недвижимости Иностранными Гражданами на Территории Эмирата Дубай, и составлен перечень территорий, на которых иностранным гражданам предостовляется безусловное право собственности (freehold), либо право пользования чужой собственностью и доходами от неё на 99 лет (максимум) (leasehold). К таким районам относятся, например, участки в районах Palm Jumeirah, Dubai Marina, Джумейра Лэйк тауэрс, Джумейра Вилэдж. Обязательно запрашивайте информацию о том, внесён ли в данный список интересующий вас участок, т.к. некоторые территории ошибочно считаются таковыми.
В данном случае это необходимо, так как потребуется проверить факт самого приобретения недвижимости иностранной компанией, что она по прежнему является владельцем и самое главное полномочия лица подписывающего документы о продаже от имени этой компании, круг полномочий доверенного лица, легализация и срок доверенности. При совершении каждого из этих действий потребуются юридические знания и знание иностранного языка. Вообще, при покупке недвижимости на вторичном рынке, я бы рекомендовала не «экономить», а обратиться за юридическим сопровождением сделки к специалисту.
К сожалению, в настоящий момент отсутстует Закон, который бы обязывал Застройщика «привязывать» график платежей к стадиям строительства. Однако в Вашей ситуации я бы рекомендовала обратиться к Застройщику с просьбой пересмотреть график платежей или получить одобрение РЕРА на такой график. Если одобрение РЕРА получено, значит Вы должны будете исполнять Ваши обязательства по Договору. Другая рекомендация более рискованная, но также заслуживает рассмотрения, только если Ваша недвижимость расположена в Дубае. Перестаньте платить по графику указанному в Вашем контракте, может быть Застройщик не будет требовать оплат до определенного этапа. В любом случае, Застройщик не имеет права самостоятельно в одностороннем порядке расторгнуть с Вами контракт, он должен будет обратиься в Земельный Департамент Дубая, который даст Вам 30 дней для выплаты и постарается так же найти компромисное решение между Вами и Застройщиком касательно графика платежей.
Да, можете. Статья 22 Постановления № 85, 2006 года «О регулировании деятельности Агентов по недвижимости в эмирате Дубай» указывает, что любые средства полученные Агентами хранятся на основе Доверия. Это означает, что без Вашего письменного указания или без подписанной резервационной формы или Договора купли продажи между Вами и Застройщиком денежные средства никуда не могут быть переведены, а преведенная сумма не может быть меньше, чем та которую Вы оплатили Агенству по недвижимости. Соответствено из нее не могут быть удержаны никакие «комиссионные» Агенства, если конечно Вы не подписали Договор о комиссионном вознаграждении и его размере с Агентством. За нарушение любого из этих правил Агент несет ответственность вплоть до уголовной.
Это зависит от условий самой резервационной формы, регистрации квартиры на Ваше имя застройщиком во Временном Реестре Земельного Департамента в соответствии с Законом № 13 от 2008 года и Законом № 9 от 2009 года.
Во-первых, если условия Резервационной формы предусматривают расторжение по причине задержки начала строительства, то можно требовать расторжения.
Во – вторых, если условия Резервационной формы не предусматривают, то тогда необходимо выяснить факт регистрации квартиры на Ваше имя застройщиком во Временном Реестре Земельного Департамента в соответствии с Законом № 13 от 2008 года. Если она отсутствует, то сделка может быть признана судом недействительной, соответственно Застройщик должен будет вернуть все оплаченные суммы плюс проценты за пользование деньгами. Если недвижимость зарегестрирована во Временном Реестре Земельного Департамента, то можно все равно подать в суд за расторжением сделки по причине отсутствия начала строительства. Возврат денег в этом случае будет регламентироваться Законом № 9 от 2009 года и зависит от того, стройка не начата по вине Застройщика или его вины нет. Если вины Застройщика нет – то он должен вернуть 70% оплаченных Вами средств, если вина есть – то 100% плюс проценты за пользование деньгами.
