Поиск по карте
Журнал "Деловые Эмираты" №55 Декабрь-Январь 2015
Скачать PDFГрадус накала страстей на рынке недвижимости Дубая, под которым следует понимать всеопережающе быстрые темпы роста цен и активности застройщиков, заметно снизился в последние два квартала года. И это означает, что новая волна «золотой» лихорадки в сфере недвижимости, так сильно волновавшая экспертов, спала, оставив рынок недвижимости в относительно здоровом и многообещающем состоянии.
Цены на жилье: взлеты и падения
Если главными новостями всего предыдущего года и начала текущего были цифры отчетов аналитиков, наперебой оглашающих о новом заоблачном витке цен на рынке недвижимости Дубая, то сегодня уже можно наблюдать, что все предупреждения авторитетных мировых организаций об опасности перегрева рынка и возникновении нового «финансового пузыря» не прошли даром, а меры, предпринятые правительством Дубая в ответ на эти предупреждения, оказались весьма эффективными.
Уже в первом из осенних отчетов международных консалтинговых агентств, годовом отчете о состоянии рынка недвижимости «Недвижимость ОАЭ 2014» от Cluttons, было, можно сказать, официально зарегистрировано последовательное и, по всей видимости, долговременное замедление темпов роста цен как в сегменте продаж, так и в сегменте аренды. Статистика по рынку недвижимости Дубая свидетельствует: цены на аренду жилья заметнее всего затормозили свой рост в сегменте дорогой недвижимости, в первую очередь за счет снижения спроса. А в столице ОАЭ Абу-Даби снижение темпов роста арендной платы за жилье в скором времени уравняет местные цены с дубайскими — предупреждают специалисты Cluttons.
Аналитикам Cluttons вторят и другие компании. Агентство Colliers International в своем последнем, сентябрьском отчете о ценах на недвижимость в ОАЭ указывает, что рост цен на недвижимость в Дубае во втором квартале года снизился почти вдвое по сравнению с предыдущим кварталом и составил всего 3%. В отчете Colliers International говорится, что такая стабилизация ситуации с ценами на рынке недвижимости Дубая имела в своей основе три главных причины: во-первых, это рост стоимости аренды, во вторых, собственно, продуманная политика регулирующих органов эмирата, в частности введение ограничений по размеру кредитов, и, в-третьих, удвоение регистрационной пошлины при продаже жилья. Сейчас рост спроса сдерживается размером кредита, ограниченным распоряжением Центробанка ОАЭ до 75% от стоимости недвижимости для экспатриантов и до 80% для граждан ОАЭ, а также увеличившимся процентом регистрационной пошлины при продаже недвижимости, которая выросла с 2% до 4%.
С другой стороны, по годовым показателям роста цен Дубай по-прежнему остается бесспорным мировым лидером уже пятый квартал подряд. Однако, по мнению все тех же авторитетных агентств, такое положение вряд ли сохранится долго. Безусловно, эмират взял хороший старт, и теперь другим развивающимся рынкам будет сложно догнать его по показателям роста цен, однако хорошая новость в том, что этот высокий показатель хотя бы прекратил свой опасный скоростной рост поквартально. Еще одно аналитическое агентство Knight Frank отмечает, что индекс роста цен на недвижимость Global House Price Index для Дубая в третьем квартале года снизился до 24% с 27,7% по данным на момент составления предыдущего индекса в марте, но при этом все еще остается самым высоким среди 53 стран, представленных в отчете. Также по данным Knight Frank за период шести месяцев с четвертого квартала 2013 года по второй квартал 2014 года цены на жилье в Дубае выросли на 7,4%, а за период последних трех месяцев, с первого по второй кварталы текущего года — на 3,9%.
Сегмент жилья средней ценовой категории в Дубае, впрочем, как и в других эмиратах, развивается наиболее активно, опережая по темпам роста цен сегмент элитной недвижимости класса люкс. Во многом это происходит вследствие введенного ограничения на размер кредита, согласно которому больше свободы в получении ипотеки имеют покупатели, желающие приобрести жилье стоимостью до US$ 1,5 миллионов.
Специалисты Knight Frank предсказывают, что цены на жилье в среднем ценовом сегменте и дальше, в течение ближайших 12-18 месяцев, продолжат расти быстрее всех.
В целом же в мире на рынках недвижимости наблюдается незначительная тенденция к росту цен: рост стоимости жилья был зафиксирован в 40 из 53 стран, учтенных в отчете. Однако разница в темпах роста цен между верхними и нижними позициями рейтинга от Knight Frank остается прежней — в среднем 30-35%.
Cityscape Global и бум новых проектов
Однако, все же, несмотря на замедление темпов роста цен на недвижимость в целом по ОАЭ, активность местных и зарубежных застройщиков с начала осени только усилилась. Этому весьма способствовала прошедшая в Дубае в сентябре крупнейшая международная выставка недвижимости Cityscape Global 2014, собравшая в своих павильонах почти 50 тысяч посетителей и участников из разных стран. Неудивительно при этом, что до и после трехдневного мероприятия как в самом Дубае, так и в целом по ОАЭ, в сфере запуска новых проектов наступило некоторое затишье. Но зато сама выставка с лихвой компенсировала последующий рыночный штиль: за три дня мероприятия было объявлено 27 новых проектов недвижимости на рекордную сумму US$ 10,8 миллиардов. Среди наиболее активных и заметных участников Cityscape Global такие компании как Meraas, Dubai Holding, Emaar, Union Properties, Damac и Meydan Group. По данным организатора выставки Informa, общее число посетителей в этом году на 42% превысило прошлогодний показатель, поэтому уже на следующем мероприятии в будущем году планируется на 25% увеличить площадь выставочных павильонов, которые в этом году разместили 208 стендов участников.
В целом же, если говорить об активности как застройщиков, так и покупателей на рынке недвижимости, то стоит отметить, что ни те, ни другие не собираются останавливаться, и для этого есть веские основания. Чем больше в ОАЭ будет строиться недвижимости, тем меньше будет давление на имеющийся фонд, и, следовательно, тем демократичнее будут цены, особенно если застройщики сосредоточат свою деятельность в сегменте жилья средней ценовой категории, к чему уже сейчас намечаются серьезные подвижки. По данным Земельного департамента Дубая на сегодня, за последние полгода фонд недвижимости Дубая пополнился на 42 новых проекта от ведущих застройщиков, включая 17 крупных проектов строительства вилл и таунхаусов. По завершении их реализации на рынке появится 11250 новых объектов жилья, из которых 3041 составят виллы в 17 проектах недвижимости, а 8209 объектов — квартиры в оставшихся 25 проектах.
По мнению большинства экспертов, сильные экономические позиции региона, улучшение ожиданий инвесторов относительно дальнейшего развития рынка, а также ожидание проведения в Дубае Всемирной выставки Expo 2020 станут основными определяющими факторами для формирования цен, спроса на недвижимость в ОАЭ, а также для активности застройщиков и увеличения числа новых проектов в ближайшее время.
А для растущей уверенности инвесторов сегодня имеются все необходимые основания.
Новшества в законодательстве и сумасшедший рост объема инвестиций
Правительство и руководящие органы Дубая не устают совершенствовать и оттачивать инструменты управления и регулирования рынка недвижимости, благодаря чему аппетиты инвесторов растут пропорционально их заинтересованности. Уверенности инвесторам, как ожидается, существенно добавит новый закон под названием Tanweer, который станет первым в своем роде не только в Дубае, но и в мировой практике. Он предоставит инвесторам в недвижимость возможность получить назад 100% своих инвестиций в случае, если застройщику не удастся закончить строительство проекта недвижимости в оговоренные сроки. Также инвестор сможет подать в суд и требовать компенсации своих вложений, если застройщик умышленно вводит инвестора в заблуждение или меняет нюансы проекта без предварительного согласования с инвестором и регулирующими органами. Поводом для судебного разбирательства по новому закону также могут быть любые действия застройщика или брокера, которые ведут к нарушению им гарантийных обязательств, а также нарушение любых пунктов договора между продавцом или брокером и покупателем или инвестором, равно как и введение инвестора в заблуждение относительно внешнего вида объекта недвижимости и его свойств. Однако все вышеозначенные нарушения еще нужно будет доказать с помощью экспертной оценки — отмечают в Департаменте. Кроме того, Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA) возьмется и за брокерские агентства — основные методы надзора за деятельностью таких организаций будут несколько изменены в сторону ужесточения.
Меры по стабилизации рынка в сочетании с другими немаловажными факторами не замедлили сказаться на росте объема инвестиций в экономику ОАЭ, который в этом году был не просто впечатляющим, а без преувеличения ошеломительным. Рост объема вложений в экономику Дубая за год составил 2174,3%, тогда как другие ведущие города мира, учтенные в рейтинге самых популярных у инвесторов городов мира от аналитического бюро C&W, могут похвастаться лишь двухзначными цифрами роста объема инвестиций за год. Благодаря такому показателю Дубай смог подняться в этом списке сразу со 186-й позиции на 39-е место.
Аттракции и аттракционы: Дубаю снова есть, чем удивить
Интерес инвесторов тем более велик, что помимо выгодных условий в ОАЭ в целом и в Дубае в особенности есть масса такого, во что действительно стоит вложить средства, если речь идет о секторе недвижимости. Дубай сегодня можно смело назвать одним из рекордсменов по количеству того, что принято называть модным словом «аттракция», то есть объектов, особо привлекательных не только для туристов, но и для инвесторов. Особенно богаты ими оказались в этом осеннем сезоне павильоны вышеупомянутой выставки Cityscape Global.
Большая часть подобных строек еще не стартовала в ожидании разрешительной документации. Однако уже сейчас можно выделить, например, новый, второй по счету 46-этажный легендарный отель Royal Atlantis на острове Palm Jumeirah, который станет вторым по величине отелем на Palm Jumeirah после самого Atlantis. Строительство этой «аттракции» обойдется инвестиционной корпорации Дубая (ICD) в US$ 1,4 миллиарда. Что же касается аттракционов, то ими удивит Dubai Parks & Resorts, стоимость которого в целом составляет около US$ 10 миллиардов. В этот развлекательный комплекс, расположенный в Jebel Ali, войдет три тематических парка: Motiongate Dubai, Bollywood Parks Dubai и Legoland Dubai.
И если уже все чудеса и мировые рекорды не смогут привлечь сюда новых жителей и инвесторов, то возможно, их убедит отчет компании Savills под названием World Research Report, который свидетельствует, что сегодня жизнь в Дубае стала на 16% дешевле, чем в предкризисный 2008 год. Таким образом, можно сказать, что сейчас самое время стать жителем «города будущего», чтобы иметь возможность воочию наблюдать все его дальнейшие удивительные преображения.
Дополнительную информацию о приобретении недвижимости в Дубае Вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел. в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте info@IMEXre.com.
