Поиск по карте
Журнал "Деловые Эмираты" №57 Март-Апрель 2014
Скачать PDF
Смена этапов
Естественная смена периодов активности и относительного охлаждения характерна для любого рынка недвижимости. И Дубаю в этом смысле, можно сказать, повезло. После лихорадочного наращивания темпов и роста цен в конце 2013 – начале 2014 годов, которое так напоминало многим предкризисный бум 2008 года, что МВФ даже направил властям Дубая официальное предостережение, смена курса на охлаждение прошла относительно безболезненно. Критический этап уже пройден. Обвала рынка не случилось, наоборот, во второй половине 2014 года рынок начал постепенно и неспешно приобретать все черты зрелого и стабильного развития.
Во многом это произошло благодаря своевременным и эффективным мерам дубайского правительства, о чем уже неоднократно говорилось во многих источниках. Теперь же хотелось бы сказать о том, что ожидает этот самый рынок дальше. Искусственная переоцененность дубайской недвижимости вкупе с насыщением рынка новым качественным жильем, по мнению экспертов, приведет эмират к неизбежной коррекции цен в 2015 году. В самом начале года некоторые встревоженные аналитики слегка завысили конкретные цифры прогнозов в этом плане, однако уже спустя несколько недель скорректировали свои предсказания. Так, специалисты международного аналитического и консалтингового бюро Jones Lang Lasalle обещают Дубаю снижение цен на 5-10% за 2015 год.
Экономику Дубая ждет рост в пределах 4,5%, что существенно выше аналогичных показателей прошлых лет. Цены на аренду жилья тоже начнут снижаться вслед за понижением цен в секторе продаж
Согласно оценке экспертов JLL, только за два последних года, по данным на июнь 2014 года, цены на недвижимость в Дубае выросли на 56%. В 2015 году, по данным JLL, в эксплуатацию в Дубае будет введено 25 тысяч единиц нового жилья, что эквивалентно 7% всего существующего на данный момент жилого фонда эмирата. Впрочем, как считает Крейг Пламб, глава отдела аналитики Ближневосточного филиала JLL, такое количество новых объектов недвижимости рынок вполне в состоянии принять без снижения цен. Их падение, таким образом, будет определяться скорее другими факторами, в частности, чрезмерно завышенными ценами на жилье. Еще один аспект ценообразования во многих секторах экономики Дубая, вызывающий озабоченность потенциальных инвесторов за рубежом, – это ситуация с ценами на нефть, стоимость которой традиционно связывается в общественном сознании с ценами на все остальное, особенно в арабских странах–лидерах экспорта этого «черного золота». В этом смысле эксперты спешат нас утешить: падение цен на нефть не будет иметь существенного влияния на рынок жилья в Дубае. Этот эмират мало связан с рынком торговли нефтью, а вот падение биржевых котировок на 30% от пикового показателя июня 2014 года может ослабить уверенность потенциальных инвесторов – считают эксперты JLL. Несколько ослабить активность некоторых инвесторов может и ситуация на валютном рынке: из-за привязки дирхама к доллару жить в Дубае стало дороже для некоторых экспатриантов, но в целом в этом смысле картина мало поменяется – говорится в отчете JLL.
Градус рынка
В том, что явное охлаждение дубайского рынка недвижимости является верной приметой его стабилизации, можно было бы сомневаться, если бы оптимизм в этом смысле выражали только аналитики. Однако его вполне разделяют и те, от кого напрямую зависит дальнейшее развитие ситуации, то есть сами участники рынка, застройщики и брокеры, ключевые фигуры индустрии. 90% рынка недвижимости Дубая в настоящий момент контролируется четырьмя гигантами отрасли – это Nakheel, Damac, Dubai Properties и Emaar. Поэтому флуктуации в прибыли и активности этих застройщиков существенно влияют на ситуацию на рынке недвижимости в целом. Так, например, гигант рынка недвижимости Дубая Nakheel, который за 2014 год сдал в эксплуатацию 132 новых жилых объекта на рукотворном острове The Palm Jumeirah и еще ряд объектов в таких районах Дубая, как Al Furjan,
в 2015 году рынок, скорее всего, стабилизируется, тогда как в 2016-2017 годы вероятно сокращение числа новых проектов, вводимых в эксплуатацию, что может привести к новому витку роста цен
International City, Jumeirah Village, Jumeirah Park и Jumeirah Heights, ожидает в 2015 году существенного роста прибыли и не собирается умалять темпы своей активности. Компания намерена увеличить свой доход от аренды недвижимости до US$ 2 млрд в год, за счет почти миллиона новых квадратных метров торговых площадей, которые застройщик сдаст в эксплуатацию в текущем году, а также за счет 30 тысяч новых объектов жилого фонда, которые будут сдаваться внаем. Nakheel заручился поддержкой банков на будущие четыре года – финансовые организации предоставят застройщику кредитов как минимум на сумму US$ 2,15 млрд. Сама же компания Nakheel намерена предоставить контрактов на строительство в 2015 году на общую сумму US$ 1,91 млрд, тогда как в прошлом году эта цифра составила US$ 1,44 млрд. Другой крупной игрок в отрасли недвижимости Дубая – компания Damac тоже представила свой прогноз на будущее: в 2015 году рынок, скорее всего, стабилизируется, тогда как в 2016-2017 годы вероятно сокращение числа новых проектов, вводимых в эксплуатацию, что может привести к новому витку роста цен.
Коллегиальное же мнение большинства участников рынка недвижимости Дубая также подтверждает умеренность падения цен на жилье в Дубае в 2015 году, но факторы падения называет другие. Это, в первую очередь, увеличение сборов при продаже недвижимости, более строгие правила выдачи ипотечных кредитов и недостаток доступного жилья, при всем при том, что среди всех стран Залива (ССАГПЗ) ОАЭ в последние годы регулярно возглавляет рейтинги по объему недвижимости, сданной в эксплуатацию. К примеру, общая стоимость недвижимости, построенной в 2014 году, оценивается в US$ 21,28 млрд. Но, к сожалению, доля наиболее востребованной, доступной недвижимости в этой общей массе слишком невелика, отсюда и завышенный спрос на нее.
Таймшер и краудфандинг
И эти два новых слова сказали сами инвесторы в недвижимость, которые постоянно ищут все новые и наиболее выгодные пути вложения в самую надежную сферу – жилой недвижимости. Для Дубая в частности и ОАЭ в целом эти два понятия приобрели особую актуальность именно благодаря постоянному росту цен, который не позволяет инвесторам с ограниченным бюджетом приобрести отдельное жилье для круглогодичного проживания. И здесь на помощь приходят таймшер и краудфандинг. Впрочем, понятия эти новы именно для Дубая, где в этом году на рынке впервые появилось полноценное предложение совместного финансирования покупки жилья. Такое предложение мелким инвесторам сделала компания DURISE в отношении квартир в комплексе Old Town Island в центральном квартале Дубая Souq Al Bahar. Согласно предложению от DURISE, минимальная сумма инвестиций, которую дольщики смогут вложить в совместную покупку жилья по принципу краудфандинга, составит US$ 5000. Концепция краудфандинга ориентирована на тех потенциальных вкладчиков, которые не располагают достаточной суммой средств для самостоятельной покупки отдельного жилья, но могут вложить часть денег, необходимых для покупки того или иного объекта недвижимости. Таким образом, компании-посреднику удается собрать достаточно средств для выкупа одного (квартиры) или нескольких (вплоть до целого комплекса) объектов недвижимости, а дольщики-инвесторы становятся полноправными владельцами этой недвижимости на равных правах. В целом, схемы краудфандинга достаточно разнообразны и предполагают различные формы участия инвесторов. Этот принцип вложения инвестиций в недвижимость в последнее время пользуется повышенным интересом инвесторов и в России, и в других странах мира. В Дубае же краудфандинг по отношению к недвижимости только «прощупывает почву». Другой разновидностью инвестиций в недвижимость, появившейся в Дубае сравнительно недавно и потому известной еще далеко не всем, стала концепция таймшер.
Индустрия таймшер в Эмиратах разрослась на 15-20% за 2013 год, а за 2014-й – еще на 30%
Согласно новому аналитическому отчету от маркетинговой компании AFH, дубайский рынок недвижимости в ближайшей долгосрочной перспективе выиграет порядка US$ 3,8 млрд дохода за счет роста спроса на недвижимость в секторе таймшер. Таймшер предполагает, что владелец жилья имеет право жить в своей квартире или доме определенный период времени в течение года (обычно это период от месяца до трех в течение года по выбору владельца), а в остальное время недвижимость сдается управляющей организацией, которой владелец доверит это право или той, которая изначально построила этот жилой комплекс и управляет им.
Таким образом, жилье приносит доход и владельцу жилья, и одновременно пополняет собой фонд отельной недвижимости города. Эту форму собственности также часто называют долевым или совместным владением. Индустрия таймшер в ОАЭ разрослась на 15-20% только за 2013 год, а за 2014-й – еще на 30%, как говорится в отчете AFH. Но спрос на подобные объекты сферы гостеприимства растет год от года, как со стороны туристов, желающих остановиться в комфор табельных апартаментах, так и со стороны инвесторов, желающих прибрести для себя второй дом, который при этом можно было бы выгодно сдавать большую часть года. Таким образом, очевидно, что Дубай доказал свою способность учиться на ошибках: теперь рост цен на недвижимость здесь не вызывает обвалы рынка, а лишь порождает новые способы управления и рынком, и инвестициями, что выразилось во внедрении относительно новых для Дубая схем краудфандинга и таймшера. И каковы бы ни были причины колебаний на рынке недвижимости в Дубае, очевидно одно: все они имеют под собой реальное основание, а значит, изменение цен можно считать не признаком деградации рынка, а скорее приметой его окончательной зрелости, которая приходит только в период полной стабильности.
