Недвижимость в Дубае: время покупать?

Журнал «Деловые Эмираты», выпуск 1/38, февраль-март 2012

За последние три года рынок недвижимости Дубая, перегретый спекуляциями во времена докризисного бума, пережил глубочайшую коррекцию. Однако мир не стоит на месте, и в последнее время все чаще слышны мнения специалистов, подтверждающих восстановление дубайского рынка и возврат интереса инвесторов. О том, так ли это, мы беседуем с исполнительным директором компании IMEX Real Estate Артуром Кобозевым.

За последние три года рынок недвижимости Дубая, перегретый спекуляциями во времена докризисного бума, пережил глубочайшую коррекцию. Однако мир не стоит на месте, и в последнее время все чаще слышны мнения специалистов, подтверждающих восстановление дубайского рынка и возврат интереса инвесторов. О том, так ли это, мы беседуем с исполнительным директором компании IMEX Real Estate Артуром Кобозевым.

АРТУР КОБАЗЕВ, исполнительный директор компании IMEX Real Estate

Артур, скажите, пожалуйста, какова сейчас ситуация на рынке недвижимости Дубая?

Вопрос слишком общий. Предлагаю для начала уточнить, о чем именно мы будем говорить. Дело в том, что в Дубае есть так называемые фригольд-районы, где недвижимое имущество может продаваться в собственность иностранным гражданам, и остальная территория, где недвижимость может приобретаться в собственность только гражданами ОАЭ и пяти других стран, входящих в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива. Кроме этого существует рынок продажи и рынок аренды, рынок жилья и нежилой недвижимости и так далее.

Думаю, наших читателей больше будет интересовать ситуация на рынке фригольд-недвижимости.

Что касается фригольд-недвижимости, то за последние несколько лет с начала мирового финансового кризиса в 2008 году, рынок недвижимости Дубая претерпел значительные трансформации. Известно, что до кризиса на рынке ОАЭ господствовали так называемые проекты “off-plan”, то есть объекты недвижимости, продаваемые на начальных стадиях проектирования и строительства. С момента начала кризиса, вследствие серьезной коррекции цен, рынок “off-plan” фактически исчез. С рынка ушли спекулянты, а сам рынок переориентировался на готовую недвижимость и конечных пользователей. Причем, если сразу после кризиса, в 2009-2010, годах рынок явно был рынком покупателя, то в прошлом году наметилась четкая тенденция перехода рынка, в частности, по сегменту жилья, обратно на сторону продавца. Особенно заметно это по наиболее востребованным конечными пользователями районам с развитой инфраструктурой, таким как The Palm Jumeirah, Dubai Marina, Jumeirah Lakes Towers, Emirates Living, Downtown Dubai и ряду других.

В отношении рынка офисной недвижимости ситуация менее однозначная. На сегодня на рынке наблюдается явный избыток предложения. Более того, в ближайшее время будет достроено и выйдет на рынок большое количество офисных площадей, строительство которых было начато еще до кризиса 2008 года. Поэтому, хотя в последнее время и наблюдаются некоторые признаки ценовой стабилизации, с точки зрения прироста стоимости и величины генерируемого рентного дохода, инвестиции в офисную недвижимость в ближайшие несколько лет, на мой взгляд, выглядят менее привлекательными, чем, скажем, инвестиции в жилье.

То есть, сейчас цены на жилье в Дубае растут?

Можно с уверенностью утверждать, что рынок стабилизировался, а по популярным районам наблюдается умеренный рост. Конечно, наверное, было бы наивно ожидать тех же темпов роста цен на недвижимость, какие мы наблюдали в период докризисного бума. После кризиса рынок перешел из стадии активного роста в стадию зрелого развития. Однако по ряду наиболее популярных проектов за 2011 год цены на жилье показали двузначные темпы роста. Так, например, цены на виллы в районе Springs выросли за год на 15-20 % – это факт. На 10-15 % подросли цены апартаментов в проектах Oceana Residence и Palm Residences (Fairmont) на знаменитом «пальмовом» острове The Palm Jumeirah. Роскошные виллы на «ветвях» The Palm Jumeirah подорожали на 5-10 %. Приблизительно также выросли в цене люксовые апартаменты в проекте Kempinski Residences на «кроне» The Palm Jumeirah. Поскольку сейчас спрос формируется в основном за счет конечных потребителей, в первую очередь прирост в цене показывают проекты, обладающие самым удачным набором потребительских характеристик. Сюда относятся и местоположение, и наличие развитой инфраструктуры, и качество самого проекта, и ограниченность предложения. Причем, становится все сложнее подобрать подходящий объект на рынке для наших покупателей – количество интересных предложений на продажу за последнее время значительно уменьшилось, при всё увеличивающемся количестве заявок на покупку.

Аренда жилья тоже растет?

Исторически, рынок аренды в Дубае – очень развит. Дубай – крупнейший деловой центр региона. При этом местное население здесь составляет меньше 10 %. Остальные 90 % из более чем двух миллионов жителей мегаполиса – приезжие. Мало кто, приезжая на работу в Дубай, может позволить себе приобрести собственное жилье. Однако всем надо где-то жить. Поэтому аренда жилья в популярных проектах очень востребована. В 2009-2010 годах наблюдалось общее снижение ставок аренды, связанное с последствиями кризиса. Но уже со второй половины прошлого года тренд поменялся, и ставки аренды начали расти. Например, квартира с двумя спальнями в популярном районе The Greens, которая в декабре 2010 года сдавалась за 85 тысяч дирхамов в год (это примерно US$ 23 тысячи), в декабре 2011 года была сдана нами уже за 110 тысяч дирхамов в год (т. е., примерно заUS $ 30 тысяч).

Насколько выгодно сдавать недвижимость в Дубае в аренду?

Если говорить о долгосрочной аренде (на год и более), то для жилья в Дубае чистый рентный доход (то есть доход от аренды за вычетом обязательных расходов на обслуживание недвижимости) на сегодня составляет, в среднем, 5-10 % в год от суммы, инвестированной в приобретение объекта недвижимости. Разброс доходности обусловлен различиями в типе и категории жилья, его местоположении и стоимости обслуживания. При этом, более дорогая эксклюзивная недвижимость, как правило, дает несколько меньшую отдачу в виде рентного дохода, чем массовое жилье в доступных проектах. В случае же краткосрочной аренды, текущая доходность инвестиций может составить от 10 до 20 % в год. И не забудьте добавить к этому еще и прирост стоимости самой недвижимости.

Есть ли какие-то особенности при сдаче жилья в долгосрочную и краткосрочную аренду?

При сдаче в долгосрочную аренду, контракт обычно заключается на год с возможностью последующего продления.

Арендная плата за весь год вносится наперед при подписании арендного договора. При этом арендатор открывает на свое имя и самостоятельно оплачивает все текущие счета за воду, электричество, услуги связи и пр. Поэтому, долгосрочная аренда позволяет минимизировать финансовые риски и издержки на управление недвижимостью. При краткосрочной аренде, арендные ставки значительно выше, однако, все текущие расходы должны оплачиваться собственником самостоятельно. Кроме этого, для сдачи в короткую аренду жилье должно удовлетворять определенным требованиям: квартира или вилла должны быть меблированы и оснащены всем необходимым для проживания, включая посуду, постельное белье и т. п. Естественно, перед заездом нового жильца и по окончании срока аренды должна проводиться уборка, стирка белья и пр. Поскольку зачастую в короткую аренду жилье снимают туристы, надо быть готовым и к тому, что жилье придется передавать жильцам и принимать от них назад в любое время дня и ночи.

Получается, что сдавать в краткосрочную аренду смогут только собственники, постоянно проживающие в Дубае?

Совсем нет. Для решения всего спектра возникающих вопросов собственники могут нанять специалистов. Например, мы, в IMEX Real Estate, предлагаем нашим клиентам полный спектр услуг по управлению недвижимостью в Дубае. У нас разработаны специальные сервисные пакеты как для варианта сдачи жилья в долгосрочную аренду, так и для сдачи в аренду на краткосрочной основе. Мы берем на себя решение всех возникающих вопросов, начиная с оснащения жилья всем необходимым и поиска арендаторов, и заканчивая составлением отчетов и выплатой доходов от аренды. Все что требуется при этом от собственника – обратиться к нам и заключить соответствующий договор с нашей компанией.

Более того, мы можем предложить нашим клиентам, еще не имеющим недвижимости в Дубае, варианты инвестиций, учитывающие ее последующее использование. Приобретая через IMEX Real Estate виллу или квартиру, покупатель может сразу заключить с нами и договор на последующее управление с заранее оговоренными параметрами доходности. Например, если жилье приобретается с целью проводить в Дубае лишь несколько месяцев в году, за счет сдачи в аренду в оставшийся период можно получать очень неплохой дополнительный доход.

А много ли наших соотечественников покупают жилье в Дубае?

Много. Русскоговорящее население занимает одно из первых мест среди общего числа покупателей недвижимости в Дубае. Большинство из них – это собственники малого и среднего бизнеса. Они составляют наиболее активную среду, готовы тщательно изучать рынок, рассматривать предложения, принимать взвешенные и обдуманные решения. В последние годы мы также наблюдаем увеличение числа покупателей и из области некоммерческого сектора: чиновников и сотрудников крупных государственных корпораций.

Наибольшей популярностью у наших соотечественников по вполне понятным причинам пользуются престижные прибрежные районы Дубая: The Palm Jumeirah, Dubai Marina и большой жилищный проект, расположенный непосредственно на берегу моря – Jumeirah Beach Residence. С жильем в этих районах, как правило, не возникает особых проблем при покупке, продаже и сдаче в аренду, в том числе, и при схеме сезонного использования жилья самими собственниками и сдачи в короткую аренду в остальное время. Недвижимость в этих районах является наиболее ликвидной для инвесторов и более комфортной для личного проживания.

Каковы, на Ваш взгляд, перспективы рынка жилья в Дубае?

Большинство участников рынка сходятся во мнении, что в течение ближайших нескольких лет в Дубае мы будем наблюдать плавный рост рынка. И основания для этого есть. За все время с начала кризиса в 2008 году в Дубае не было заложено ни одного нового жилого проекта. Мораторий на регистрацию новых проектов, введенный Управлением по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA) до сих пор не снят. В то же время, по данным Дубайского статистического центра, население эмирата за последние три года выросло более чем на 300 тысяч жителей, и темпы роста только усиливаются. Этому способствуют политическая стабильность, высочайший уровень безопасности, благоприятный инвестиционный климат, отсутствие налогов и ограничений на движение капиталов, а также значительно снизившаяся в результате кризиса стоимость ведения бизнеса (аренда офисов, стоимость проживания персонала и т. д.). Все это привлекает бизнес, которому, в свою очередь, требуются людские ресурсы. Сейчас на рынке идет процесс поглощения излишков той недвижимости, строительство которой было начато еще до кризиса. Поскольку недвижимость относится к активам, на создание которых затрачивается значительное время (цикл строительства здания занимает, в среднем, 2-3 года), то в обозримом будущем на рынке неизбежно возникновение дефицита. Именно поэтому можно с уверенностью говорить об оптимистическом сценарии развития ситуации на рынке недвижимости Дубая. Это подтверждают и недавно обнародованные данные Земельного департамента Дубая об объеме сделок с недвижимостью за прошлый год. Согласно этим данным, совокупный объем зарегистрированных сделок с недвижимостью в Дубае в 2011 году вырос по сравнению с 2010 годом на 20 % и достиг 39 миллиардов долларов США.

То есть, все будет хорошо?

Я в этом абсолютно уверен.

Спасибо за беседу. Желаем успехов.

Любую дополнительную информацию о приобретении и управлении недвижимостью в Дубае Вы можете получить у специалистов компании IMEX Real Estate по тел. в Москве +7 495 5100008, бесплатному телефону в ОАЭ 800-IMEX (800-4639) или отправив запрос по электронной почте info@IMEXre.com