Поиск по карте
Журнал "Деловые Эмираты" №50 Февраль-Март 2014
Скачать PDF2013-й год стал для рынка недвижимости Дубая очередной вехой на пути устойчивого развития, стал периодом в чем-то переломным, в большой степени благодаря победе Дубая в конкурсе на проведение всемирной выставки «ЭКСПО-2020». Но и других событий было немало. Мы предлагаем вам оглянуться на основные из них, определить те ключевые точки, которые задают вектор дальнейшего движения современному «городу будущего», которым Дубаю удалось стать уже сегодня.
2013-й год стал для рынка недвижимости Дубая очередной вехой на пути устойчивого развития, стал периодом в чем-то переломным, в большой степени благодаря победе Дубая в конкурсе на проведение всемирной выставки «ЭКСПО-2020». Но и других событий было немало. Мы предлагаем вам оглянуться на основные из них, определить те ключевые точки, которые задают вектор дальнейшего движения современному «городу будущего», которым Дубаю удалось стать уже сегодня.
О РОСТЕ ЦЕН
Первое, что необходимо отметить, подводя итоги развития рынка недвижимости в 2013 году – это беспрецедентный по сравнению с предыдущими годами рост цен на недвижимость всех типов. О том, что Дубай ожидает «горячий» год, как в смысле спроса, так и в смысле роста цен, первым сигнализировало самое заметное событие апреля, а именно сумасшедший ажиотаж вокруг продажи вилл в комплексе Mira от Emaar, когда жаждущие покупатели три дня стояли в очереди за жильем. Начиная с этого момента, застройщики Дубая стали более ясно представлять себе масштабы спроса и адекватный уровень цен на жилье.
В завершение года все ведущие между-народные консалтинговые и аналитические компании, такие как John Lang LaSalle, Knight Frank, CBRE и другие, представили свои обзоры, данные которых свидетельствуют о том, что в отдельных случаях стоимость жилья в эмирате за год выросла практически вдвое. Такие данные опубликовал на своем сайте популярный в ОАЭ портал о недвижимости Propertyfinder. Тенденция к быстрому росту цен в 2013 году стала очевидна еще по окончании первого полугодия, когда, согласно отчету аналитиков Cluttons, цены на недвижимость в Дубае выросли на 30,6%, опередив в этом отношении темпы развития всех других передовых рынков недвижимости в мире.
В среднем же, годовой рост стоимости жилья был настолько существенным и стремительным, что под конец года власти эмирата всерьез обеспокоились возникновением очередного финансового «пузыря» и начали проводить анализ рынка спекуляций первичным жильем, который вызывает наибольшие опасения в этом отношении. Цифрой, вызвавшей такое беспокойство правительства, стала рекордная отметка в 40% для роста стоимости квартир, спрогнозированная аналитиками на будущий, то есть уже текущий, 2014 год.
2013-й год рынок недвижимости Дубая завершил с показателями от 22,4% до 37% роста стоимости жилья, согласно оценкам разных агентств. При этом стоит учесть, что колебания в увеличении стоимости жилья носили не одинаковый характер в разных районах города и для разных типов недвижимости. Аналитический портал Reidin опубликовал следующие цифры относительно роста цен на разные типы жилья в Дубае в 2013 году: цены на квартиры выросли, в среднем, на 24,5%, при том, что цены на виллы выросли менее значительно: всего на 14,9% за год.
ОБ АРЕНДЕ
В сегменте аренды рост цен ощущался особенно остро, что вынуждало многих арендаторов покидать привычные места и переселяться в более доступные приграничные районы соседних эмиратов, таких как Шарджа, что в свою очередь, спровоцировало рост стоимости аренды и там. За 2013-й год стоимость аренды самого популярного типа жилья – квартир с двумя спальнями – в среднем в Дубае выросла на 17,6%, а стоимость аренды вилл – на 12,6% (по данным агентства Reidin – прим. авт.).
Новым словом в регулировании отношений между арендаторами и арендодателями Дубая стала программа оценки реальной стоимости аренды жилья, предложенная в самом конце 2013 года Агентством по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Это индекс аренды, который позволит не только адекватно оценивать стоимость жилья с учетом таких параметров как, например, вид из окна или наличие бассейна в здании, но и послужит указателем для разрешенного, согласно новому постановлению, увеличения стоимости аренды для существующих аренда-торов, которое теперь должно составлять не более 20% от существующей.
О КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Спрос на коммерческую недвижимость в Дубае, по итогам прошедшего в мае в Дубае 8-го ежегодного форума Arabian Business, по некоторым сегментам превысил даже показатели докризисного 2007 года, что не замедлило отразиться и на росте предложения. В районе Business Bay, а также ряде свободных экономических зон застройщики развернули весьма активную деятельность,запланировав строительство большого числа новых офисных зданий и комплексов смешанного назначения, призванных обеспечить все новоприбывшие в Дубай представительства международных компаний удобными офисными площадями в деловом центре эмирата. Это было тем более актуально, что в Дубае образовался очевидный дефицит офисных пространств большой площади, в которых нуждаются крупные корпорации. Отчасти этот вопрос также решается путем выкупа множества небольших офисных помещений в крупных центрах у мелких собственников крупными застройщиками.
О РЕЙТИНГЕ ПОПУЛЯРНОСТИ ДУБАЙСКИХ РАЙОНОВ
Темпы роста цен в ушедшем году, как уже было сказано, существенно разнились от района к району, порой на шокирующие 20-25% годового роста, однако рейтинг популярности основных жилых районов Дубая среди покупателей и арендаторов жилья, составленный по итогам года, никаких сюрпризов не принес. По-прежнему пальму первенства в этом отношении уже который год стабильно удерживает престижный район Dubai Marina, где в 2013 году были зарегистрированы самые крупные сделки с недвижимостью. Именно здесь продаются самые дорогие квартиры с шестизначными суммами в договорах купли-продажи, а среди вилл премиум-сегмента самыми дорогими и востребованными по-прежнему остаются виллы в комплексе Emirates Hills. Бессменной популярностью также продолжают пользоваться и такие районы Дубая, как Jumeirah Lakes Towers, рукотворный остров The Palm Jumeirah и сердце города, район Downtown Dubai.
О СОБЫТИЯХ
Самыми заметными событиями года 2013-го для рынка недвижимости Дубая стали выставки. В первую очередь, речь идет, конечно же, о победе Дубая в конкурсе на проведение всемирной выставки «ЭКСПО-2020». Это событие буквально потрясло все сферы дубайской экономики, начиная, в первую очередь, с недвижимости.
Решение о выборе Дубая местом про-ведения «ЭКСПО-2020» было принято 27 ноября на генеральной ассамблее Международного бюро выставок (МБВ). Основными конкурентами Дубая в соревновании были турецкий Измир, российский Екатеринбург и бразильский Сан-Паулу.
Однако большинству экспертов с само-го начала было понятно, что Дубай обладает исключительными конкурентными преимуществами, основным из которых является то, что здесь уже построена большая часть необходимой инфраструктуры, а та, что еще будет построена, имеет все шансы остаться востребованной и после проведения выставки.
Последствия победы Дубая в конкурсе на проведение «ЭКСПО-2020» не заставили себя долго ждать и проявились моментальным скачком цен на недвижимость в районе места проведения выставки, многофазового комплекса Dubai World Central, а также всплеском активности застройщиков и покупателей, желающих приобрести участки земли в этом районе. В отчете международного банка Standard Chartered Bank говори-лось, что проведение «ЭКСПО-2020» при-несет экономике Дубая более US$ 17,7 млрд, а каждый инвестированный в проведение мероприятия доллар окупится шестикратно.
Еще одним громким событием, которое несколько затмило известие о проведении «ЭКСПО-2020» в Дубае, стало проведение в Дубае всемирной выставки недвижимости Cityscape Global в октябре 2013 года. Именно на этом мероприятии были представлены все самые заметные и масштабные проекты, разработанные дубайскими застройщиками в 2013 году. В мероприятии, под проведение которого было отведено более 25 тысяч кв. метров территории, приняли участие 233 компании из разных стран. Выставка Cityscape Global без преувеличения стала тем событием, которое окончательно убедило всех, что рынок недвижимости Дубая полностью возродился после кризиса 2008 года и уверенно входит в пору своего расцвета.
О РЕГУЛИРОВАНИИ
Конечно, освещая состояние рынка недвижимости в 2013 году, просто невозможно обойти вниманием такую тему как изменение регулирующего законодательства Дубая с целью стабилизации рынка и предотвращения очередного кризиса. Озаботившись ограничением спекуляции еще недостроенной недвижимостью, основные свои усилия правительство Дубая в лице Земельного департамента направило на регулирование рынка продаж жилья: так, регистрационный взнос при заключении купли-продажи недвижимости в Дубае был увеличен сразу в два раза: с 2 до 4% от суммы сделки.
Кроме того, Центральный банк ОАЭ, давно уже грозивший ограничением максимального размера ипотеки, постарался осуществить свои ограничения на практике и установил максимальный размер по ипотечным кредитам: до 80% от стоимости жилья для местных жителей (при покупке первого жилья не дороже US$ 1,36 млн) и до 75% для экспатриантов (при тех же условиях). Однако вплоть до конца года некоторые банки все же продолжали нарушать этот закон и выдавать кредиты в размере до 90% стоимости жилья.
В отрасль аренды также пришли измене-ния: был создан новый регулирующий орган для решения споров между участниками договора аренды, внедрен новый индекс аренды, урегулирован рынок краткосрочной аренды и установлен максимально разрешенный размер повышения арендной платы при перезаключении договора аренды с прежним квартиросъемщиком.
О НОВЫХ ДОСТИЖЕНИЯХ
И наконец, завершая развернутый обзор состояния и развития рынка недвижимости Дубая в 2013 году, хотелось бы отметить основные знаковые проекты, представ-ленные застройщиками, проекты, которые обещают полностью изменить облик города и стать новыми доминантами его ландшафта. Здесь, в первую очередь, необходимо упомянуть о строительстве рукотворного канала Dubai Water Canal, который соединит Дубайский залив с Персидским и пройдет под шоссе шейха Заеда, через Al Safa Park и район Jumeirah 2, где в южной части Jumeirah Beach Park впадет в Персидский залив.
Новой достопримечательностью Дубая и очередным мировым рекордом, пред-ставленным в городе, станет начатое в 2013 году строительство самого большого в мире крытого тематического парка развлечений IMG Worlds of Adventure в районе Dubailand, вместимость которого будет составлять ежедневно более 20 тысяч посетителей. Еще одной удивительной новинкой, представленной в 2013 году, стала презентация проекта подводного отеля Water Discus Hotel, который, возможно, вскоре будет построен в Дубае.
Другими мега-стройками, начатыми или продолженными в 2013 году, стали такие масштабные проекты, как Meydan City стоимостью US$ 11 млрд, дальнейшая реализация проекта Mohammed Bin Rashid City, в рамках которой будет создана самая большая в мире рукотворная лагуна площадью 40 га, строительство отелей и жилых комплексов, среди которых выделяетсяViceroy Dubai Palm Jumeirah на рукотворном острове-пальме и многие другие.
А еще в Дубае вскоре появится увеличенный аналог лондонского колеса обо-зрения – Dubai Eye, которое станет самым большим в мире, но это уже другая история и очередной год, который, без сомнения, будет полон новых успехов и достижений для Дубая, «города будущего»
