Гид арендодателя

Существуют отдельные случаи, когда владелец недвижимости вправе требовать выселения арендатора до окончания срока действия договора аренды. Например, если арендатор не вносит плату за аренду или использует арендуемое помещение для осуществления незаконной деятельности и т.д. Как правило, все эти случаи прописываются в договоре аренды и являются общепринятыми условиями для выселения.

НО! Владельцу недвижимости следует принять к сведению: если арендатор откажется добровольно освободить занимаемое помещение, то процедура выселения может занять от 3 до 6 месяцев. Владелец арендуемого жилья не может просто поменять замки, он не имеет права даже зайти в помещение без согласия арендатора, так как это будет считаться правонарушением. Более того, арендодатель также не имеет права самостоятельно помешать арендатору пользоваться коммунальными услугами (отключить кондиционирование, электричество и т.д.) или каким-либо иным способом препятствовать ему в пользовании арендованным помещением.

Все споры, возникающие между арендодателем и арендатором, решаются в Центре по урегулированию арендных споров еще называемом Арендным комитетом. Стоимость подачи официального заявления составляет 3,5% от стоимости аренды за год, но не менее AED 500 и не более AED 20 000. Принудительное выселение возможно только после того, как официальное решение о нем вступит в силу.

Вообще-то, НЕТ.

Но, согласно Закону №26 от 2007 года (с дополнениями и поправками, внесенными в него Законом № 33 от 2008 года), арендодатель может требовать выселения арендатора по завершении срока действия договора аренды в четырех случаях:

• Если владелец недвижимости желает провести реконструкцию помещения или добавить к нему новые элементы конструкции, что будет препятствовать использованию арендатором данного помещения, при условии, что у владельца есть на это все разрешительные документы.
• Если помещение требует капитального или комплексного текущего ремонта, каковой нельзя провести в условиях проживания арендатора в данном помещении. В данном случае необходимо представить технический отчет о необходимых изменениях, составленный или одобренный Муниципалитетом Дубая.
• Если владелец недвижимости хочет сам занять помещение для собственного проживания или для проживания своих ближайших родственников первой степени родства, при условии предоставления доказательств того, что у него нет другого, подходящего для этих целей, недвижимого имущества.
• Если владелец недвижимости желает продать сдаваемое в аренду помещение.

При этом, даже при наличии любого из вышеуказанных обстоятельств, владелец недвижимости должен уведомить арендатора о причинах выселения не позднее чем за 12 месяцев до предполагаемой даты выселения, о чем арендатору направляется официальное извещение заказным письмом через нотариуса.

Все вышесказанное действительно даже в случае, если в договоре аренды присутствует условие о невозможности продления срока действия договора. Такое условие договора признается не имеющим юридической силы как противоречащее закону.

Во-первых, повысить стоимость аренды в одностороннем порядке можно только при возобновлении договора аренды.

ВАЖНО: Согласно Статье 14 Закона № 33 от 2008 года, в случае если арендодатель желает внести какие-либо изменения или дополнения в договор аренды или пересмотреть стоимость аренды, он должен уведомить об этом арендатора не позднее, чем за 90 дней до даты окончания срока действия договора, если иное не указано в договоре.

Чтобы вовремя и надлежащим образом уведомить жильца, арендодатель должен направить ему официальное извещение в письменной форме заказным письмом по почте, или любым другим оговоренным в договоре способом.

Перед тем, как уведомлять арендатора о грядущем повышении аренды, рекомендуется вначале провести сравнительный анализ рынка, чтобы понять, какова реальная рыночная стоимость аренды Вашей недвижимости, каковы ценовые тенденции на рынке, а также воспользоваться Калькулятором повышения аренды от RERA. Зачастую арендатор соглашается принять разумное повышение стоимости аренды, предложенное арендодателем, даже если его размер превышает разрешенные законом границы.

ДА, но только до уровня, обозначенного законом о регулировании максимально возможного повышения аренды.

По сути, почти все отношения между владельцем недвижимости и его арендатором в Дубае регулируются Законом № 26 от 2007 года (с дополнениями и поправками, внесенными в него Законом № 33 от 2008 года), известным также под названием «Закона об аренде». На момент принятия закона в 2007 году он полностью запрещал какое бы то ни было повышение стоимости аренды в течение первых двух лет после подписания договора аренды.

Однако с принятием в 2008 году Закона № 33 арендаторы лишились такой защиты, зато арендодатели избавились от ограничений. После отмены запрета на повышение стоимости аренды в течение двух первых лет действия договора аренды владельцам недвижимости разрешили повышать плату за аренду каждый год, но только до уровня, установленного другими, принятыми позднее, регулирующими положениями, в частности, Декретом № 62 от 2009 года и Декретом № 2 от 2011 года.

18 декабря 2013 года в силу вступил новый Декрет № 43 от 2013 года, который ввел новую систему регулирования. Теперь ограничения на повышение аренды имеют ступенчатую структуру, согласно которой определяется максимум разрешенного повышения стоимости аренды при возобновлении договора аренды в процентном соотношении. Теперь максимально разрешенный размер повышения аренды зависит от разницы между текущей стоимостью аренды и средней рыночной стоимостью аренды аналогичного жилья в данном районе Дубая.

Средняя рыночная стоимость аренды, между тем, определяется согласно индексу аренды, который публикует и регулярно обновляет Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Особенности и суть ступенчатой структуры ограничений на повышение стоимости аренды сводятся к следующему.

Если существующий размер арендной платы:

• Менее чем на 10% ниже средней рыночной стоимости аренды аналогичного жилья, то повышение стоимости аренды не разрешается.
• На 11% 20% ниже средней рыночной стоимости аренды аналогичного жилья, то повышение стоимости аренды не должно превышать 5%.
• На 21% 30% ниже средней рыночной стоимости аренды аналогичного жилья, то повышение стоимости аренды не должно превышать 10%.
• На 31% 40% ниже средней рыночной стоимости аренды аналогичного жилья, то повышение стоимости аренды не должно превышать 15%.
• Более чем на 40 % ниже средней рыночной стоимости аренды аналогичного жилья, то повышение стоимости аренды не должно превышать 20%.

Чтобы облегчить применение закона об ограничении максимально разрешенного повышения стоимости аренды, Агентство по регулированию рынка недвижимости в Дубае (RERA) представило Калькулятор повышения стоимости аренды, который служит удобным инструментом определения разрешенного размера повышения арендной платы.

Кроме того, всегда существует вероятность, что арендатор добровольно согласится на повышение арендной платы, предложенное арендодателем, даже если размер такого повышения будет превышать разрешенный законом уровень.

Без участия агентов в Дубае, как, впрочем, и во всем остальном мире, не обходится почти ни одна сделка с недвижимостью. Именно в агентства недвижимости, чаще всего, обращаются клиенты, желающие снять, сдать, купить или продать недвижимое имущество. Работая на рынке, агенты как никто другой владеют информацией о том кто, что и за сколько хочет сдать, снять, продать, или купить. Однако, далеко не все профессиональные участники рынка должным образом зарегистрированы и действуют на законных основаниях.

Арендатор с арендодателем могут договориться о любых условиях аренды, однако, как правило, арендодатель несет ответственность за оплату расходов на обслуживание (Maintenance Fees) и капитальный ремонт недвижимости. Все текущие расходы, связанные с эксплуатацией арендуемого объекта, как то: оплата воды, электричества, кондиционирования, телефона, подключения к интернету и др., а также текущий ремонт недвижимости, несет арендатор. Причем арендатор осуществляет подключение коммунальных услуг у соответствующих поставщиков самостоятельно и на свое имя. Арендатор также оплачивает и т.н. «жилищный сбор» (housing fee), который представляет собой муниципальный сбор в размере 5% от годового размера арендной платы. Сбор взимается Управлением воды и электричества Дубая (Dubai Electricity and Water Authority, DEWA) равными частями в течение года вместе с платежами за электричество и воду. Если единица недвижимости не подключена к воде и электричеству (т.е. не заселена), то жилищный сбор не взимается. Несмотря на то, что жилищный сбор был введен уже давно, до сих пор его повсеместное взимание налажено не было, и во многие счета DEWA он до сих пор не включается.

Когда посредником в сделке является агентство недвижимости, ему выплачивается комиссионное вознаграждение.  Согласно существующей практике, комиссию агентству недвижимости оплачивает арендатор. Обычно, это 5% от суммы годовой аренды. Услуги агентства заканчиваются после подписания договора аренды. В случае, если арендодателю требуются дополнительные услуги агентства (представление его интересов на территории ОАЭ в течение срока действия договора аренды, прием платежей от арендатора, оплата расходов по обслуживанию недвижимости и пр.), то их стоимость оговаривается дополнительно.

Необходимо помнить, что срок, в течение которого чек может быть предъявлен к оплате, составляет 6 месяцев, после чего он аннулируется. Если чек выписан на имя физического лица и на нем отсутствует пометка об оплате только на банковский счет получателя, то лицо, указанное в чеке, вне зависимости от наличия резидентской визы, может получить наличные в любом отделении банка-эмитента. В противном случае, или если чек выписан на имя компании, деньги по нему могут быть получены только на банковский счет, причем счет должен быть открыт в одном из банков на территории ОАЭ. Статус резидента при этом также не обязателен. Ряд банков в ОАЭ без проблем открывают счета для нерезидентов (в том числе и для зарубежных компаний). Процедура открытия счета в банке занимает менее часа, а минимальные требования по внесению денег на счет для его открытия составляют на сегодняшний день 5 тыс. дирхам (около $1400).

Если перечисленные варианты получения арендной платы не подходят арендодателю, он может заключить соглашение с агентством недвижимости, через которое осуществлялась сдача в аренду. Тогда чеки могут быть выписаны на имя агентства, а после получения по ним денег, агентство перечисляет их (или передает наличными) арендодателю. Главное в этом случае, грамотно подойти к вопросу выбора компании-партнера.

На рынке аренды недвижимости в Дубае, как, впрочем, и на остальной территории ОАЭ, принято оплачивать аренду за год наперед. Как правило, все расчеты производятся банковскими чеками. В зависимости от условий договора, сумма годовой аренды оплачивается одним или несколькими чеками. В последнем случае, чеки датируются будущими датами. Например, если количество чеков – 4, то даты чеков будут соответствовать датам в будущем через каждый квартал, а если количество чеков – 12, то они будут датироваться с интервалом в месяц. Соответственно, при наступлении даты, указанной на чеке, арендодатель может предъявить его в банк и получить деньги со счета арендатора. Выдача необеспеченных чеков является в ОАЭ уголовным преступлением, поэтому оплата чеками, хотя и не дает стопроцентной гарантии получения арендной платы, является достаточно надежным и удобным способом осуществления расчетов.

В самых общих чертах процедура сдачи в аренду недвижимости в Дубае в большинстве случаев выглядит следующим образом:

1. Арендодатель сам, или с помощью агентства недвижимости ищет арендатора.
   
2. Когда арендатор найден, арендодатель подписывает с ним договор аренды, в котором отражаются все параметры сделки, в частности:
   
• стоимость аренды и условия оплаты,
  
• срок аренды и условия его продления,
  
• дополнительные расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости и их распределение между сторонами,
  
• ответственность сторон, в случае невыполнения условий по договору.
  
3. При подписании договора, арендатор оплачивает аренду за год (обычно чеками), а также гарантийный депозит (обычно 5% от годовой аренды).
   
4. Получив оплату от арендатора, арендодатель передает ему ключи, брелки, карточки доступа и т.п., необходимые для беспрепятственного доступа в сдаваемое помещение и относящиеся к нему объекты инфраструктуры (бассейн, спортивный зал и пр.), а также копии документов (свидетельство о собственности, паспорт собственника и др.), необходимых арендатору для подключения воды, электричества, кондиционера, телефона, интернета и пр.

В Объединенных Арабских Эмиратах отсутствуют налоги на имущество и на доходы. Поэтому владение недвижимым имуществом в Дубае, равно как и получение дохода, например, от его сдачи в аренду,  не влечет никаких налоговых последствий для собственника в пределах юрисдикции ОАЭ. Однако надо понимать, что владелец недвижимости несет ответственность за ее надлежащее содержание и обязан оплачивать расходы на ее обслуживание (Maintenance Fees), устанавливаемые управляющей компанией. Как правило, такие платежи взимаются ежегодно на год вперед и для Дубая составляют, в зависимости от проекта, где-то от 20 до 80 долларов за кв. м в год.

В соответствии с законодательством эмирата Дубай, все договоры аренды недвижимосго имущества на его территории должны быть надлежащим образом зарегистрированы. Регистрацией арендных контрактов занимается Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Agency, RERA). Специально для этих целей агентством была создана система Ejari, позволяющая регистрировать договоры через интернет. Онлайн-регистрация на сайте Ejari проста, требует минимальных технических знаний, и подразумевает введение только базовых сведений об арендном контракте, которые включают: информацию об объекте недвижимости и об участниках сделки, а также условия договора. Каждому зарегистрированному контракту присваивается уникальный штрих-код на все время его действия. Регистрация является бесплатной, а зарегистрировать договор аренды может как арендодатель, так и арендатор. Пока не установлена ответственность за несоблюдение требования обязательной регистрации, но согласно положениям закона все участники сделок, не прошедшие регистрацию, автоматически лишаются права обращаться в судебные и правительственные органы за защитой своих интересов.

Арендатором недвижимости в Дубае (если речь не идет о краткосрочной аренде жилья) могут быть только физическое или юридическое лицо, имеющее статус резидента Объединенных Арабских Эмиратов. То есть, договор аренды может быть заключен только с гражданином ОАЭ или страны, входящей в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива, либо с экспатриантом, имеющим резидентскую визу. Соответственно, арендатор – юридическое лицо, должен иметь соответствующую регистрацию на территории ОАЭ. Это может быть местная организация, компания, зарегистрированная в свободной экономической зоне, или филиал (представительство) зарубежной компании.

Заключая договор аренды недвижимого имущества, стороны сделки вправе договориться о любых условиях, не противоречащих действующему законодательству. Прямых ограничений на стоимость аренды, которая указывается в контракте между арендодателем и арендатором, нет. Однако, существуют законодательно установленные ограничения на повышение стоимости аренды при продлении контракта на следующий срок. Так, например, в отношении жилой недвижимости, действует правило, согласно которому при пересмотре аренды в сторону повышения, арендодатель должен руководствоваться индексом Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Authority, RERA), отражающим средние арендные ставки за различные типы жилья в зависимости от района.

Если говорить о средних рыночных показателях текущей доходности вложений в недвижимость, то для жилья в Дубае на сегодня показатель чистого рентного дохода (то есть дохода за вычетом расходов на обслуживание недвижимости) составляет в среднем 5-10% годовых. Разброс доходности обусловлен различиями в типе и категории недвижимости, ее местоположении и стоимости обслуживания. При этом более дорогая эксклюзивная недвижимость, как правило, дает меньшую отдачу в виде рентного дохода, чем массовое жилье в доступных проектах. Посмотреть сравнительную таблицу рентного дохода по районам Дубая...

Что касается рынка офисной недвижимости, то на сегодняшний день такие инвестиции являются менее привлекательными с точки зрения доходов от сдачи в аренду, чем приобретение жилья. Сдача в аренду торговых площадей (сюда относятся не только магазины, но и сервисные пункты, кафе, рестораны и т.п.) потенциально способна приносить более высокий доход (до 15%), однако, это зависит как от параметров самого объекта недвижимости, так и от внешних по отношению к нему факторов.

Отношения между арендодателями и арендаторами в Дубае регулируются законом №26 от 2007 года, а также дополнениями к нему. Согласно действующему законодательству любой собственник недвижимого имущества на территории эмирата Дубай имеет право сдавать свою недвижимость в аренду. Обычно, недвижимость сдается на срок 1 год с последующим продлением. Собственники также могут обратиться к лицензированной компании и передать ей в управление свою собственность.В этом случае, все вопросы по взаимоотношениям с арендаторами, управляющая компания берет на себя.