Обновленный индекс Rera в Дубае: когда арендаторы столкнутся с повышением арендной платы?

В указаниях RERA говорится, что арендодатели могут повышать арендную плату только при продлении аренды.

Многие арендодатели в Дубае начали повышать арендную плату после продления своих договоров аренды после того, как Управление по регулированию недвижимости (RERA) обновило свой индекс арендной платы, который позволил владельцам недвижимости повышать арендную плату, чтобы привести ее в соответствие с рыночной стоимостью.

Руководители отрасли, однако, заявляют, что многим арендаторам в эмирате не придется платить более высокую арендную плату до конца этого или начала следующего года, когда закончатся их текущие договоры аренды. Это связано с тем, что в руководящих принципах RERA указано, что арендодатели могут повышать арендную плату только во время продления аренды.

Специалисты IMEX Real Estate всегда помогут подобрать любую квартиру в аренду. Свяжитесь с нами через WhatsApp +971(50)5006869, и наши онлайн-брокеры быстро найдут для вас именно то, что вам нужно.

В марте Управление обновило индекс, который, как ожидается, приведет к увеличению стоимости аренды для арендаторов в эмирате до 20%. Сообщается, что этот пересмотр индекса повлияет на тех арендаторов, которые проживают в арендованном жилье более двух лет.

«Мы уже некоторое время наблюдаем рост арендной платы на рынке недвижимости Дубая. Однако, когда арендаторы решают продлить договор аренды, правила, установленные RERA, жестко ограничивают то, насколько арендодателям разрешено повышать арендную плату. В некоторых случаях это приводило к большому несоответствию между рыночными ценами и ценами, которые платят долгосрочные арендаторы», сказал Алоис Кугендран, руководитель крупного агентства недвижимости.

«Пересмотр индекса арендной платы, проводимый RERA, позволяет большему числу арендодателей повышать арендную плату, причем многие из них могут увеличить арендную плату на больший процент, чем раньше. Это приведет к более высокой арендной плате для многих арендаторов, которые продлевают договор аренды, сокращая разрыв с рынком. Но это произойдет после нескольких лет низкого или нулевого роста», добавил он.

В ОАЭ многие арендаторы планируют переехать в новые дома в начале года, поэтому многие договоры аренды будут продлены либо в конце 2024 года, либо в начале 2025 года. Таким образом, эти более высокие арендные ставки в соответствии с новым индексом аренды RERA вступят в силу позднее в этом году или в начале следующего года.

Переезд или покупка недвижимости

Раньше все большее число арендаторов предпочитали продлевать свои договоры аренды, поскольку зачастую они могли продлить договор аренды по гораздо более низкой цене, чем найти новую арендуемую недвижимость на рынке.

«Однако, учитывая, что эти изменения индекса аренды, как ожидается, устранят разрыв между ценами продления и рыночными ценами, мы ожидаем увидеть растущее число арендаторов в поисках нового жилья в аренду в конце срока аренды или решающих купить новую недвижимость вместо этого собственность», добавил Кугендран.

Арендная плата последовательно росла в течение последних трех лет, и эта тенденция продолжилась в первом квартале 2024 года. Однако в последние пару кварталов рост арендной платы замедлился.

«Мы ожидаем, что рост арендной платы замедлится, поскольку во второй половине этого года на рынке появится много нового жилья», — добавил он.

Карун Лутра, вице-президент по глобальным операциям другой компании, сказал, что, поскольку арендодатели повышают арендную плату в развитых районах, арендаторы предпочитают переезжать в районы с более низкой арендной платой.

«Хотя арендная плата в некоторых районах может вырасти, переезд арендаторов в более дешевые районы помогает сбалансировать ситуацию с арендой. Это может привести к тому, что цены на аренду в целом не вырастут так сильно, как ожидалось. Однако важно иметь в виду, что арендная плата все еще может вырасти в районах, которые уже пользуются высоким спросом, таких как JLT, Jumeirah, Al Barsha 1», — сказал Лутра.

Насколько арендодатель может повысить арендную плату?

Алина Адамко руководитель одного из самых крупных агентств в Дубае, отметила, что многие владельцы недвижимости удивляются, узнав, что аренда недвижимости может быть не самой выгодной инвестицией.

«Даже если рынок позволяет немедленно поднять арендную плату, арендодатели должны придерживаться калькулятора арендной платы. Этот калькулятор ограничивает повышение арендной платы примерно половиной разницы между текущей арендной платы и расчетной рыночной стоимостью», — сказала она.

Вот каким образом арендодатели могут повышать аренду:

• Менее чем на 10 % ниже рыночной стоимости: увеличение не допускается.

• От 11% до 20% ниже рыночной стоимости: допускается увеличение на 5%.

• От 21% до 30% ниже рыночной стоимости: допускается увеличение на 10%.

• От 31% до 40% ниже рыночной стоимости: допускается увеличение на 15%.

• 41% или более ниже рыночной стоимости: допускается увеличение на 20%

С 1 марта калькулятор арендной платы теперь отражает текущие рыночные арендные ставки. Эта корректировка дает арендодателям возможность согласовать свои цены на аренду с рынком. Однако арендодатели должны уведомлять арендаторов о любом повышении арендной платы за 90 дней до истечения срока действия текущего договора аренды», — сказала Адамко.

Оценка аренды

Руководители отрасли говорят, что за последний год резко увеличилось количество арендодателей, желающих повысить арендную плату, поскольку как арендаторы, так и владельцы недвижимости стали более осведомлены и разбираются в индексе аренды RERA.

C 1 апреля 2024 года арендодатели теперь должны приложить судебное решение или судебный приказ для подачи заявления на получение услуги по оценке арендной платы.

«За последние 2-3 года и арендаторы, и арендодатели стали гораздо более подкованными на рынке в отношении индекса арендной платы и ее стоимости. За последние 6-12 месяцев мы наблюдаем резкое увеличение количества арендодателей, обращающихся за оценкой арендной платы для ее повышения. Оценка арендной платы заменяет собой индекс арендной платы. На этом фоне, хотя мы и наблюдаем рост числа арендодателей, стремящихся к увеличению стоимости аренды, это на самом деле, их не так много, как мы думаем», сказал Пол Келли.