Гид арендатора

В Дубае есть некоторые специфические особенности, связанные с выездом/въездом из арендованной квартиры или виллы. Чтобы получить назад свой депозит и избежать других проблем, стоит соблюсти несколько условий:

1.  В Дубае все отношения между арендатором и владельцем недвижимости регулируются зарегистрированным договором аренды. Поэтому владелец жилья уведомляет арендатора заранее, когда ему готовиться к переезду. Этим сроком обычно является истечение срока действия договора. В противном случае владелец обязан письменно уведомить арендатора не позднее чем за 12 месяцев о том, что он намерен прервать срок действия договора (по уважительным причинам). Поэтому, зная о дате выезда заранее, можно заблаговременно заказать услуги по перевозке мебели, вещей и т.д.
2. Перед выездом арендатору необходимо лично пойти в офис провайдера услуг интернета и телевидения, чтобы оставить заявку на переподключение по новому адресу, либо на отключение этих услуг, так как договора на эти услуги заключаются на имя арендатора.
3.  Также необходимо отключить услуги водоподведения и электричества в компании DEWA, уведомив компанию о переезде и расторгнув договор обслуживания, чтобы в дальнейшем не получать квитанции на оплату этих услуг по старому месту жительства.
4. В некоторых домах и жилых комплексах Дубая необходимо получать разрешение на выезд и въезд, поэтому лучше побеспокоиться об этом заранее.
5. Очень важно оставить арендованное помещение в таком же состоянии, в каком оно было до Вашего въезда, чтобы получить назад свой депозит в полном объеме. Это условие также прописано в договоре аренды. Легкий косметический ремонт (покраска стен, шпатлевка отверстий и сколов) может обойтись дешевле, если сделать его самому. То же касается состояния мебели и др. Если сдать квартиру хозяину в «первозданном» виде, можно не беспокоиться о вычетах из депозита на ремонт.

Самый простой и дешевый вариант получения туристической визы в ОАЭ для арендаторов – приобретение авиабилетов в Дубай в авиакомпании Emirates. Для пассажиров Emirates в Москве на Павелецком вокзале открыт визовый центр. Срок оформления туристической визы составляет 3-4 рабочих дня (имейте в виду, что пятница и суббота в ОАЭ – нерабочие дни). Стоимость - $75.
В случае, если по каким-либо причинам данный вариант Вам не подходит, мы можем помочь оформить Вам туристическую визу. В этом случае, стоимость визы составит $220 плюс возвратный гарантийный депозит $1650 (выплачивается назад после возвращения из ОАЭ). Срок оформления визы – также 3-4 рабочих дня.

В большинстве случаев процесс сдачи в краткосрочную аренду выглядит следующим образом:

1. В разделе аренды на нашем сайте Вы выбираете подходящую Вам квартиру или виллу.

2. Для уточнения деталей предложения и доступности на интересующие Вас даты Вы можете связаться любым из способов с агентом, контактные данные которого указаны на страничке с подробным описанием выбранного варианта.

3. Далее вы отправляете заявку на аренду (в свободной форме) по электронной почте или через форму обратной связи.

4. В течении 12 рабочих часов после получения заявки,с Вами свяжется наш агент для уточнения деталей бронирования, после чего вышлет на Ваш адрес электронной почты подтверждение возможности бронирования на нужные даты с указанием необходимых деталей по оплате.

5. После получения подтверждения, Вам необходимо произвести оплату депозита для бронирования квартиры/виллы в соответствии с суммой, указанной в подтверждении. До тех пор, пока мы не получим от Вас депозит бронирования, Ваше бронирование не считается подтвержденным, и выбранная Вами квартира или вилла может быть сдана в аренду другому арендатору.

6. После получения нами депозита, выбранная Вами квартира или вилла бронируется на указанные даты и Вам высылается договор аренды на подпись. Сканированная копия подписанного арендатором договора должна быть выслана нам обратно по электронной почте или по факсу.

7. По приезду в Дубай, Вас встретит наш представитель, который передаст Вам квартиру/виллу, оформит необходимые документы и примет у Вас оплату.

8. По окончании срока аренды наш представитель примет у Вас квартиру/виллу и вернет сумму гарантийного депозита в соответствии с договором аренды.

В любом случае, на протяжении всего времени с Вами будет поддерживать связь один из наших агентов, к которому Вы можете обращаться со всеми вопросами.

В зависимости от ваших запросов и бюджета, вы вправе самостоятельно определять перечень и переодичность необходимых вам дополнительных услуг. К ним, в частности, могут относиться:

* уборка помещений ($10 в час);

* смена белья ($15 за комплект);

* услуги прачечной (согласно прейскуранта);

* услуги русскоговорящей няни (от $30 в час);

* автомобиль с русскоговорящим шофером (от $200 в день);

* трансфер из аэропорта и обратно ($50 в одну сторону, бесплатно при стоимости аренды выше $4,000).

Также, неоходимо иметь в виду, что помимо стоимости самой аренды, арендатор должен оплатить возвращаемый гарантийный депозит. Сумма гарантийного депозита зависит от типа арендуемой недвижимости и составляет от $500 до $10,000. Депозит возвращается арендатору после освобождения квартиры/виллы по истечении срока аренды. Естественно, при этом не должно быть замечаний по состоянию освобождаемого помещения и находящегося в нем имущества. В противном случае, из суммы гарантийного депозита будет удержана сумма, необходимая для возмещения ущерба.

В стоимость краткосрочной аренды включено проживание в течении срока аренды, а также:

* оплата всех коммунальных счетов;

* пользование бассейнами, спортзалом, пляжем, спортивными площадками и другими зонами общего пользования, расположенными на территории жилого комплекса;

* спутниковое/кабельное телевидение и доступ в интернет (если данная услуга предоставляется в выбранном объекте).

Большинство предлагаемых в краткосрочную аренду жилых проектов имеют развитую инфраструктуру, включающую бассейны, спортзалы и другие зоны общего пользования. Однако, конкретный перечень дополнительных сервисов, имеющихся в жилом комплексе, может различаться. Помимо этого, рекомендуется заранее уточнять наличие телевидения, доступа в интернет, а также наличие таких специфических вещей, как детские кроватки, стульчики и т.п.

Все большее число туристов, приезжающих в Дубай, выбирают краткосрочную аренду жилья в качестве альтернативы проживанию в отеле. В пользу такого выбора говорят следующие факторы:

* большой выбор типов жилья на любой вкус: от экономичных студий, до многокомнатных вилл с частным пляжем;

* объекты краткосрочной аренды оборудованы всем необходимым, чтобы вы чувствовали себя, как дома: начиная с мебели и бытовой техники, и заканчивая посудой, столовыми приборами и кухонной утварью;

* в отличие от проживания в гостиничном номере,у вас есть возможность вести привычный образ жизни, при желании, самостоятельно готовить пищу, стирать вещи и т.д. Это особенно удобно для отдыха семей с детьми;

как правило, стоимость проживания в арендованной квартире или вилле значительно ниже,чем стоимоть проживания в аналогичном гостиничном номере.

Без участия агентов в Дубае, как, впрочем, и во всем остальном мире, не обходится почти ни одна сделка с недвижимостью. Именно в агентства недвижимости, чаще всего, обращаются клиенты, желающие снять, сдать, купить или продать недвижимое имущество. Работая на рынке, агенты как никто другой владеют информацией о том кто, что и за сколько хочет сдать, снять, продать, или купить. Однако, далеко не все профессиональные участники рынка должным образом зарегистрированы и действуют на законных основаниях.

Арендатор с арендодателем могут договориться о любых условиях аренды, однако, как правило, арендодатель несет ответственность за оплату расходов на обслуживание (Maintenance Fees) и капитальный ремонт недвижимости. Все текущие расходы, связанные с эксплуатацией арендуемого объекта, как то: оплата воды, электричества, кондиционирования, телефона, подключения к интернету и др., а также текущий ремонт недвижимости, несет арендатор. Причем арендатор осуществляет подключение коммунальных услуг у соответствующих поставщиков самостоятельно и на свое имя. Арендатор также оплачивает и т.н. «жилищный сбор» (housing fee), который представляет собой муниципальный сбор в размере 5% от годового размера арендной платы. Сбор взимается Управлением воды и электричества Дубая (Dubai Electricity and Water Authority, DEWA) равными частями в течение года вместе с платежами за электричество и воду. Если единица недвижимости не подключена к воде и электричеству (т.е. не заселена), то жилищный сбор не взимается. Несмотря на то, что жилищный сбор был введен уже давно, до сих пор его повсеместное взимание налажено не было, и во многие счета DEWA он до сих пор не включается.

Когда посредником в сделке является агентство недвижимости, ему выплачивается комиссионное вознаграждение.  Согласно существующей практике, комиссию агентству недвижимости оплачивает арендатор. Обычно, это 5% от суммы годовой аренды. Услуги агентства заканчиваются после подписания договора аренды. В случае, если арендодателю требуются дополнительные услуги агентства (представление его интересов на территории ОАЭ в течение срока действия договора аренды, прием платежей от арендатора, оплата расходов по обслуживанию недвижимости и пр.), то их стоимость оговаривается дополнительно.

На рынке аренды недвижимости в Дубае, как, впрочем, и на остальной территории ОАЭ, принято оплачивать аренду за год наперед. Как правило, все расчеты производятся банковскими чеками. В зависимости от условий договора, сумма годовой аренды оплачивается одним или несколькими чеками. В последнем случае, чеки датируются будущими датами. Например, если количество чеков – 4, то даты чеков будут соответствовать датам в будущем через каждый квартал, а если количество чеков – 12, то они будут датироваться с интервалом в месяц. Соответственно, при наступлении даты, указанной на чеке, арендодатель может предъявить его в банк и получить деньги со счета арендатора. Выдача необеспеченных чеков является в ОАЭ уголовным преступлением, поэтому оплата чеками, хотя и не дает стопроцентной гарантии получения арендной платы, является достаточно надежным и удобным способом осуществления расчетов.

В самых общих чертах процедура сдачи в аренду недвижимости в Дубае в большинстве случаев выглядит следующим образом:

1. Арендодатель сам, или с помощью агентства недвижимости ищет арендатора.
   
2. Когда арендатор найден, арендодатель подписывает с ним договор аренды, в котором отражаются все параметры сделки, в частности:
   
• стоимость аренды и условия оплаты,
  
• срок аренды и условия его продления,
  
• дополнительные расходы, связанные с эксплуатацией объекта недвижимости и их распределение между сторонами,
  
• ответственность сторон, в случае невыполнения условий по договору.
  
3. При подписании договора, арендатор оплачивает аренду за год (обычно чеками), а также гарантийный депозит (обычно 5% от годовой аренды).
   
4. Получив оплату от арендатора, арендодатель передает ему ключи, брелки, карточки доступа и т.п., необходимые для беспрепятственного доступа в сдаваемое помещение и относящиеся к нему объекты инфраструктуры (бассейн, спортивный зал и пр.), а также копии документов (свидетельство о собственности, паспорт собственника и др.), необходимых арендатору для подключения воды, электричества, кондиционера, телефона, интернета и пр.

В соответствии с законодательством эмирата Дубай, все договоры аренды недвижимосго имущества на его территории должны быть надлежащим образом зарегистрированы. Регистрацией арендных контрактов занимается Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Agency, RERA). Специально для этих целей агентством была создана система Ejari, позволяющая регистрировать договоры через интернет. Онлайн-регистрация на сайте Ejari проста, требует минимальных технических знаний, и подразумевает введение только базовых сведений об арендном контракте, которые включают: информацию об объекте недвижимости и об участниках сделки, а также условия договора. Каждому зарегистрированному контракту присваивается уникальный штрих-код на все время его действия. Регистрация является бесплатной, а зарегистрировать договор аренды может как арендодатель, так и арендатор. Пока не установлена ответственность за несоблюдение требования обязательной регистрации, но согласно положениям закона все участники сделок, не прошедшие регистрацию, автоматически лишаются права обращаться в судебные и правительственные органы за защитой своих интересов.

Арендатором недвижимости в Дубае (если речь не идет о краткосрочной аренде жилья) могут быть только физическое или юридическое лицо, имеющее статус резидента Объединенных Арабских Эмиратов. То есть, договор аренды может быть заключен только с гражданином ОАЭ или страны, входящей в Совет сотрудничества арабских государств Персидского залива, либо с экспатриантом, имеющим резидентскую визу. Соответственно, арендатор – юридическое лицо, должен иметь соответствующую регистрацию на территории ОАЭ. Это может быть местная организация, компания, зарегистрированная в свободной экономической зоне, или филиал (представительство) зарубежной компании.

Заключая договор аренды недвижимого имущества, стороны сделки вправе договориться о любых условиях, не противоречащих действующему законодательству. Прямых ограничений на стоимость аренды, которая указывается в контракте между арендодателем и арендатором, нет. Однако, существуют законодательно установленные ограничения на повышение стоимости аренды при продлении контракта на следующий срок. Так, например, в отношении жилой недвижимости, действует правило, согласно которому при пересмотре аренды в сторону повышения, арендодатель должен руководствоваться индексом Агентства по регулированию рынка недвижимости Дубая (Real Estate Regulatory Authority, RERA), отражающим средние арендные ставки за различные типы жилья в зависимости от района.

Отношения между арендодателями и арендаторами в Дубае регулируются законом №26 от 2007 года, а также дополнениями к нему. Согласно действующему законодательству любой собственник недвижимого имущества на территории эмирата Дубай имеет право сдавать свою недвижимость в аренду. Обычно, недвижимость сдается на срок 1 год с последующим продлением. Собственники также могут обратиться к лицензированной компании и передать ей в управление свою собственность.В этом случае, все вопросы по взаимоотношениям с арендаторами, управляющая компания берет на себя.