Гид арендодателя: Вопросы и ответы

помощь владельцу

Суммировав свой опыт в сфере недвижимости Дубая, мы подготовили ответы на четыре наиболее распространенных, но при этом сложных вопроса. Если среди них нет ответа на интересующий Вас вопрос, Вы всегда можете обратиться к нашим специалистам за профессиональной консультацией.

Может ли арендодатель повысить плату за аренду при возобновлении договора аренды?

ДА, но только до уровня, обозначенного законом о регулировании максимально возможного повышения аренды.

По сути, почти все отношения между владельцем недвижимости и его арендатором в Дубае регулируются Законом № 26 от 2007 года (с дополнениями и поправками, внесенными в него Законом № 33 от 2008 года), известным также под названием «Закона об аренде». На момент принятия закона в 2007 году он полностью запрещал какое бы то ни было повышение стоимости аренды в течение первых двух лет после подписания договора аренды.

Однако с принятием в 2008 году Закона № 33 арендаторы лишились такой защиты, зато арендодатели избавились от ограничений. После отмены запрета на повышение стоимости аренды в течение двух первых лет действия договора аренды владельцам недвижимости разрешили повышать плату за аренду каждый год, но только до уровня, установленного другими, принятыми позднее, регулирующими положениями, в частности, Декретом № 62 от 2009 года и Декретом № 2 от 2011 года.

18 декабря 2013 года в силу вступил новый Декрет № 43 от 2013 года, который ввел новую систему регулирования. Теперь ограничения на повышение аренды имеют ступенчатую структуру, согласно которой определяется максимум разрешенного повышения стоимости аренды при возобновлении договора аренды в процентном соотношении. Теперь максимально разрешенный размер повышения аренды зависит от разницы между текущей стоимостью аренды и средней рыночной стоимостью аренды аналогичного жилья в данном районе Дубая.

Средняя рыночная стоимость аренды, между тем, определяется согласно индексу аренды, который публикует и регулярно обновляет Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA). Особенности и суть ступенчатой структуры ограничений на повышение стоимости аренды сводятся к следующему.

Если существующий размер арендной платы:

Менее чем на 10% ниже средней рыночной стоимости аренды аналогичного жилья, то повышение стоимости аренды не разрешается.
На 11% 20% ниже средней рыночной стоимости аренды аналогичного жилья, то повышение стоимости аренды не должно превышать 5%.
На 21% 30% ниже средней рыночной стоимости аренды аналогичного жилья, то повышение стоимости аренды не должно превышать 10%.
На 31% 40% ниже средней рыночной стоимости аренды аналогичного жилья, то повышение стоимости аренды не должно превышать 15%.
Более чем на 40 % ниже средней рыночной стоимости аренды аналогичного жилья, то повышение стоимости аренды не должно превышать 20%.

Чтобы облегчить применение закона об ограничении максимально разрешенного повышения стоимости аренды, Агентство по регулированию рынка недвижимости в Дубае (RERA) представило Калькулятор повышения стоимости аренды, который служит удобным инструментом определения разрешенного размера повышения арендной платы.

Кроме того, всегда существует вероятность, что арендатор добровольно согласится на повышение арендной платы, предложенное арендодателем, даже если размер такого повышения будет превышать разрешенный законом уровень.

Что нужно сделать арендодателю, чтобы повысить стоимость аренды?

Во-первых, повысить стоимость аренды в одностороннем порядке можно только при возобновлении договора аренды.

ВАЖНО: Согласно Статье 14 Закона № 33 от 2008 года, в случае если арендодатель желает внести какие-либо изменения или дополнения в договор аренды или пересмотреть стоимость аренды, он должен уведомить об этом арендатора не позднее, чем за 90 дней до даты окончания срока действия договора, если иное не указано в договоре.

Чтобы вовремя и надлежащим образом уведомить жильца, арендодатель должен направить ему официальное извещение в письменной форме заказным письмом по почте, или любым другим оговоренным в договоре способом.

Перед тем, как уведомлять арендатора о грядущем повышении аренды, рекомендуется вначале провести сравнительный анализ рынка, чтобы понять, какова реальная рыночная стоимость аренды Вашей недвижимости, каковы ценовые тенденции на рынке, а также воспользоваться Калькулятором повышения аренды от RERA. Зачастую арендатор соглашается принять разумное повышение стоимости аренды, предложенное арендодателем, даже если его размер превышает разрешенные законом границы.

Может ли владелец недвижимости отказаться продлевать договор аренды с арендатором?

Вообще-то, НЕТ.

Но, согласно Закону №26 от 2007 года (с дополнениями и поправками, внесенными в него Законом № 33 от 2008 года), арендодатель может требовать выселения арендатора по завершении срока действия договора аренды в четырех случаях:

Если владелец недвижимости желает провести реконструкцию помещения или добавить к нему новые элементы конструкции, что будет препятствовать использованию арендатором данного помещения, при условии, что у владельца есть на это все разрешительные документы.
Если помещение требует капитального или комплексного текущего ремонта, каковой нельзя провести в условиях проживания арендатора в данном помещении. В данном случае необходимо представить технический отчет о необходимых изменениях, составленный или одобренный Муниципалитетом Дубая.
Если владелец недвижимости хочет сам занять помещение для собственного проживания или для проживания своих ближайших родственников первой степени родства, при условии предоставления доказательств того, что у него нет другого, подходящего для этих целей, недвижимого имущества.
Если владелец недвижимости желает продать сдаваемое в аренду помещение.

При этом, даже при наличии любого из вышеуказанных обстоятельств, владелец недвижимости должен уведомить арендатора о причинах выселения не позднее чем за 12 месяцев до предполагаемой даты выселения, о чем арендатору направляется официальное извещение заказным письмом через нотариуса.

Все вышесказанное действительно даже в случае, если в договоре аренды присутствует условие о невозможности продления срока действия договора. Такое условие договора признается не имеющим юридической силы как противоречащее закону.

Как выселить арендатора до окончания срока действия договора аренды?

Существуют отдельные случаи, когда владелец недвижимости вправе требовать выселения арендатора до окончания срока действия договора аренды. Например, если арендатор не вносит плату за аренду или использует арендуемое помещение для осуществления незаконной деятельности и т.д. Как правило, все эти случаи прописываются в договоре аренды и являются общепринятыми условиями для выселения.

НО! Владельцу недвижимости следует принять к сведению: если арендатор откажется добровольно освободить занимаемое помещение, то процедура выселения может занять от 3 до 6 месяцев. Владелец арендуемого жилья не может просто поменять замки, он не имеет права даже зайти в помещение без согласия арендатора, так как это будет считаться правонарушением. Более того, арендодатель также не имеет права самостоятельно помешать арендатору пользоваться коммунальными услугами (отключить кондиционирование, электричество и т.д.) или каким-либо иным способом препятствовать ему в пользовании арендованным помещением.

Все споры, возникающие между арендодателем и арендатором, решаются в Центре по урегулированию арендных споров еще называемом Арендным комитетом. Стоимость подачи официального заявления составляет 3,5% от стоимости аренды за год, но не менее AED 500 и не более AED 20 000. Принудительное выселение возможно только после того, как официальное решение о нем вступит в силу.